Beim Neubaukauf zahlen Sie den Kaufpreis in der Regel nicht auf einmal, sondern in mehreren Raten, die an den Baufortschritt geknüpft sind. Dieses Prinzip nennt sich Ratenzahlung nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) und schützt Sie als Käufer davor, Geld für eine Leistung zu zahlen, die noch nicht erbracht wurde. Im Folgenden beantworten wir die wichtigsten Fragen rund um Zahlungsplan, Fälligkeiten und Ihre Rechte beim Kauf einer Neubauwohnung.
Wie funktioniert der Zahlungsplan beim Neubaukauf?
Der Zahlungsplan beim Neubaukauf ist ein vertraglich festgelegter Zeitplan, nach dem Sie den Kaufpreis in mehreren Teilbeträgen leisten. Jede Rate wird erst dann fällig, wenn ein bestimmter Bauabschnitt abgeschlossen ist. So zahlen Sie immer nur für das, was bereits gebaut wurde, und nicht im Voraus für noch ausstehende Leistungen.
Die Grundlage für diesen Zahlungsplan bildet die Makler- und Bauträgerverordnung, kurz MaBV. Sie regelt, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, bevor ein Bauträger eine Zahlung vom Käufer verlangen darf. Dazu gehören unter anderem:
- Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch zu Ihren Gunsten
- Das Vorliegen einer rechtskräftigen Baugenehmigung
- Eine Freistellungsverpflichtung der finanzierenden Bank des Bauträgers für den Kaufgegenstand
Erst wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, darf der Bauträger die erste Rate anfordern. Der Notar prüft diese Bedingungen und informiert Sie, bevor Zahlungen fällig werden. Damit sind Ihre Interessen als Käufer rechtlich gut abgesichert.
Welche Zahlungsraten sind beim Neubau gesetzlich vorgeschrieben?
Die MaBV schreibt vor, dass der Kaufpreis beim Neubau in bis zu sieben Raten aufgeteilt werden darf, die jeweils an konkrete Bauphasen geknüpft sind. Die genaue Höhe der einzelnen Raten ist gesetzlich geregelt und darf bestimmte Prozentsätze des Gesamtkaufpreises nicht überschreiten.
Die gesetzlich definierten Ratenstufen orientieren sich an folgenden Bauabschnitten:
- Beginn der Erdarbeiten: bis zu 30 % des Kaufpreises
- Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten: bis zu 28 %
- Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen: bis zu 5,6 %
- Rohinstallation der Heizungsanlagen: bis zu 2,1 %
- Rohinstallation der Sanitäranlagen: bis zu 2,1 %
- Rohinstallation der Elektroanlagen: bis zu 2,1 %
- Fenstereinbau einschließlich Verglasung: bis zu 2,1 %
- Innenputzarbeiten: bis zu 4,2 %
- Estricharbeiten: bis zu 2,1 %
- Fliesenarbeiten im Sanitärbereich: bis zu 2,1 %
- Bezugsfertigkeit Zug um Zug gegen Besitzübergabe: bis zu 12,6 %
- Vollständige Fertigstellung: bis zu 3,5 %
In der Praxis fassen viele Bauträger einzelne Phasen zusammen, sodass der Zahlungsplan häufig weniger als zwölf Stufen umfasst. Wichtig ist, dass der tatsächliche Zahlungsplan in Ihrem Kaufvertrag klar und nachvollziehbar aufgeführt ist. Darüber hinaus darf der Bauträger nach dem BGB 5 % des Kaufpreises erst nach vollständiger Fertigstellung und Abnahme einfordern. Diesen Einbehalt dürfen Sie als Käufer bis zur Fertigstellung zurückhalten, um sicherzugehen, dass der Bauträger seinen Verpflichtungen tatsächlich nachkommt.
Ist eine Einmalzahlung beim Neubaukauf möglich?
Eine vollständige Einmalzahlung des Kaufpreises vor Fertigstellung ist beim Neubaukauf nach der MaBV grundsätzlich nicht zulässig. Der Gesetzgeber schützt Käufer ausdrücklich davor, den gesamten Kaufpreis im Voraus zu leisten, bevor die entsprechende Bauleistung erbracht wurde.
Der Grund dafür ist einfach: Würde der Bauträger insolvent gehen, bevor das Projekt fertiggestellt ist, wären vorab geleistete Zahlungen ohne diesen Schutz möglicherweise verloren. Die ratenweise Zahlung nach Baufortschritt stellt sicher, dass Sie immer nur für bereits erbrachte Leistungen zahlen.
Theoretisch ist eine Einmalzahlung erst nach vollständiger Fertigstellung und Abnahme denkbar, also wenn das Gebäude bezugsfertig ist und alle vertraglich vereinbarten Leistungen erbracht wurden. In der Praxis ist dieses Modell bei Neubauprojekten jedoch unüblich, da der Bauträger auf die laufenden Zahlungen angewiesen ist, um den Bau zu finanzieren. Wer dennoch eine andere Zahlungsstruktur bevorzugt, sollte dies frühzeitig mit dem Bauträger und dem Notar besprechen, da jede Abweichung vom MaBV-Rahmen einer sorgfältigen rechtlichen Prüfung bedarf.
Wann genau wird die erste Rate beim Neubau fällig?
Die erste Rate beim Neubau wird fällig, sobald bestimmte rechtliche Voraussetzungen erfüllt sind und der Bauträger mit den Erdarbeiten begonnen hat. Konkret muss vor der ersten Zahlung die Auflassungsvormerkung zu Ihren Gunsten im Grundbuch eingetragen sein, eine gültige Baugenehmigung vorliegen und die Freistellungsverpflichtung der bauträgerfinanzierenden Bank bestehen.
Der Ablauf sieht in der Praxis typischerweise so aus:
- Sie unterzeichnen den notariellen Kaufvertrag.
- Der Notar veranlasst die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch.
- Die Baugenehmigung und die Freistellungsverpflichtung werden geprüft und bestätigt.
- Sobald der Bauträger mit den Erdarbeiten beginnt, fordert er die erste Rate an.
- Der Notar informiert Sie über die Fälligkeit und prüft, ob alle Voraussetzungen erfüllt sind.
Zwischen Kaufvertragsabschluss und der ersten Zahlungsaufforderung können daher mehrere Wochen oder sogar Monate vergehen. Für Ihre Finanzierungsplanung bedeutet das, dass Sie den genauen Baubeginn und den voraussichtlichen Zeitplan mit dem Bauträger abstimmen sollten, damit Ihr Kreditinstitut die Mittel rechtzeitig bereitstellen kann.
Was passiert mit den Zahlungen, wenn der Bau sich verzögert?
Wenn sich der Bau verzögert, werden keine weiteren Raten fällig, da jede Zahlung an den tatsächlichen Baufortschritt geknüpft ist. Sie zahlen also nur dann die nächste Rate, wenn der entsprechende Bauabschnitt tatsächlich abgeschlossen ist, unabhängig davon, ob der ursprüngliche Zeitplan eingehalten wird.
Darüber hinaus schützen MaBV und BGB Sie aktiv vor den Folgen von Bauverzögerungen:
- Informationspflicht: Der Bauträger ist verpflichtet, Sie über Verzögerungen und deren Ursachen zu informieren.
- Schadensersatz: Entsteht Ihnen durch die Verzögerung ein nachweisbarer Schaden, zum Beispiel weil Sie länger Miete zahlen müssen, können Sie Schadensersatz geltend machen. Der gesetzliche Sicherheitseinbehalt von 5 % kann hierfür genutzt werden.
- Vertragsanpassungen: Je nach Situation und Vertragsgestaltung können Entschädigungen oder Anpassungen des Fertigstellungstermins vereinbart werden.
Wichtig ist dabei die Unterscheidung: Hat der Bauträger die Verzögerung nicht zu verantworten, etwa wegen eines außergewöhnlich langen Winters oder weil bestellte Sonderwunschmaterialien nicht rechtzeitig geliefert werden konnten, entfällt die Schadensersatzpflicht. Liegt die Ursache hingegen im Verantwortungsbereich des Bauträgers, haben Sie als Käufer klare Ansprüche. Ihre bereits geleisteten Zahlungen sind in jedem Fall durch die gesetzlich vorgeschriebene Absicherung, zum Beispiel durch eine Bankbürgschaft oder ein Bausonderkonto, geschützt.
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Hinweis: Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Projekten in Berlin sprechen Sie uns gerne direkt an.
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