Wann muss beim Neubaukauf gezahlt werden – Ratenzahlung oder Einmalzahlung?

Wer eine Neubauwohnung kauft, die noch errichtet wird, zahlt den Kaufpreis in der Regel nicht auf einmal, sondern nach Baufortschritt. Grundlage dafür ist meist ein Bauträgervertrag, bei dem sich die Zahlungen an bestimmte Bauabschnitte knüpfen. Anders sieht es bei einer bereits fertiggestellten Neubauwohnung aus. Im Folgenden erfahren Sie, wie der Zahlungsplan funktioniert, wann die erste Rate fällig wird und worauf Sie bei Bauverzögerungen achten sollten.

Wie funktioniert der Zahlungsplan beim Neubaukauf?

Beim Kauf einer noch zu errichtenden Wohnung vom Bauträger wird der Kaufpreis üblicherweise in mehreren Teilbeträgen gezahlt. Der Zahlungsplan ist Bestandteil des notariellen Kaufvertrags und ordnet jede Rate einem bestimmten Baufortschritt zu. So soll vermieden werden, dass Sie für Leistungen zahlen, die noch nicht erbracht wurden.

Der rechtliche Rahmen ergibt sich vor allem aus der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) und dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). § 3 MaBV regelt, unter welchen Voraussetzungen ein Bauträger Zahlungen entgegennehmen darf, wenn er keine andere Sicherheit nach § 7 MaBV stellt. Zu diesen Voraussetzungen gehören insbesondere:

• ein wirksamer Kaufvertrag, der alle erforderlichen Genehmigungen und Bestätigungen enthält
• die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch
• die Sicherstellung, dass nicht gelöschte Grundpfandrechte nach dem Vertrag nicht gegen Sie geltend gemacht werden können, in der Regel durch eine Freistellungsverpflichtung
• die Vorlage der erforderlichen Baugenehmigung bzw. die Bestätigung, dass diese nicht erforderlich ist

Erst wenn die rechtlichen Voraussetzungen vorliegen und der jeweilige Bauabschnitt erreicht ist, kann eine Rate fällig werden. Wie das im Einzelnen geregelt ist, steht in Ihrem Kaufvertrag.

Welche Raten sind beim Neubau nach der MaBV möglich?

Die MaBV erlaubt grundsätzlich bis zu sieben Teilzahlungen. Diese setzen sich aus gesetzlich definierten Bauabschnitten zusammen, wobei der Bauträger bestimmte Abschnitte zu einer Rate zusammenfassen kann. Die genaue Aufteilung und die jeweilige Höhe der Raten ergeben sich aus dem Vertrag und den Vorgaben des § 3 MaBV.

Zu den wichtigsten Bauphasen, an die Raten typischerweise anknüpfen, zählen:

• Baubeginn und Rohbau: Hierzu gehören der Beginn der Erdarbeiten sowie die Fertigstellung des Rohbaus einschließlich der Zimmererarbeiten.
• Dach und Gebäudehülle: Dazu zählen die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen sowie der Einbau der Fenster einschließlich Verglasung.
• Rohinstallationen: Gemeint sind die Rohinstallationen der Heizungs-, Sanitär- und Elektroanlagen.
• Innenausbau: Hierzu gehören unter anderem Innenputz, Estrich und Fliesenarbeiten im Sanitärbereich.
• Bezugsfertigkeit und Fertigstellung: Diese Phasen betreffen die Übergabe der Wohnung und die vollständige Fertigstellung der Bauleistung.

Welche dieser Abschnitte in Ihrem Vertrag zu einer Rate zusammengefasst sind und wie hoch die einzelnen Beträge ausfallen, sollten Sie anhand des Zahlungsplans im Kaufvertrag prüfen. Lassen Sie sich Unklarheiten vor der Beurkundung erläutern.

Ist eine Einmalzahlung beim Neubaukauf möglich?

Ob eine Einmalzahlung in Betracht kommt, hängt davon ab, ob die Wohnung noch gebaut wird oder bereits fertiggestellt ist.

Kauf während der Bauphase: Hier ist die Zahlung nach Baufortschritt der übliche Weg. Daneben sieht das Gesetz für den Bauträger bestimmte Absicherungsmodelle vor, bei denen die Zahlungen anders ausgestaltet sein können. Auf Details dazu kommt es für die meisten Käufer nicht an. Entscheidend ist, was Ihr Kaufvertrag vorsieht.

Kauf einer fertiggestellten Neubauwohnung: Ist die Wohnung bereits bezugsfertig, besteht keine Bauphase mehr, in der Raten nach Baufortschritt anfallen könnten. In diesem Fall kann der vollständige Kaufpreis gezahlt werden, sobald die im Kaufvertrag vereinbarten Fälligkeitsvoraussetzungen eingetreten sind. Typischerweise gehören dazu die Eintragung der Auflassungsvormerkung und die Sicherstellung der lastenfreien Übertragung. Die Zahlung erfolgt dann in der Regel auf Anforderung des Notars bzw. nach Mitteilung der Fälligkeit.

Wenn Sie eine vom Üblichen abweichende Zahlungsstruktur wünschen, besprechen Sie dies frühzeitig mit dem Verkäufer und dem Notar.

Wann wird die erste Rate beim Neubau fällig?

Die erste Zahlung wird nicht automatisch mit dem Beginn der Erdarbeiten fällig. Maßgeblich sind der notarielle Kaufvertrag, die dort vereinbarten Baufortschritte und die jeweils erforderlichen rechtlichen Fälligkeitsvoraussetzungen. Erst wenn diese Voraussetzungen vorliegen und der vereinbarte Bauabschnitt erreicht ist, kann der Bauträger die Rate verlangen.

Der Ablauf sieht in der Praxis häufig so aus:

1. Sie schließen den notariellen Kaufvertrag ab.
2. Die Auflassungsvormerkung wird im Grundbuch eingetragen.
3. Die weiteren im Vertrag genannten Voraussetzungen, etwa zur Freistellung von Grundpfandrechten, werden erfüllt und dem Notar nachgewiesen.
4. Der Bauträger zeigt an, dass der vereinbarte Bauabschnitt erreicht ist, und stellt die Rate in Rechnung.
5. Nach Mitteilung der Fälligkeit zahlen Sie den entsprechenden Betrag.

Der Notar überwacht die rechtlichen Fälligkeitsvoraussetzungen und teilt Ihnen in der Regel mit, wenn diese vorliegen. Den Baufortschritt selbst prüft er nicht persönlich auf der Baustelle. Ob ein Bauabschnitt tatsächlich erreicht ist, wird üblicherweise vom Bauträger mitgeteilt und gegebenenfalls durch Dritte bestätigt. Wie das in Ihrem Fall geregelt ist, ergibt sich aus dem Vertrag.

Zwischen Vertragsabschluss und der ersten Zahlungsaufforderung können mehrere Wochen oder Monate liegen. Für Ihre Finanzierungsplanung ist es sinnvoll, den voraussichtlichen Zeitplan mit dem Verkäufer und Ihrer Bank abzustimmen.

Welche Sicherheiten gibt es für Käufer?

Im Zusammenhang mit dem Bauträgervertrag gibt es mehrere gesetzliche Sicherungsmechanismen. Dazu gehören die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die Absicherung gegen bestehende Grundpfandrechte sowie die Regelungen der MaBV zu Zahlungen nach Baufortschritt.

Zusätzlich sieht das BGB beim Bauträgervertrag eine Fertigstellungssicherheit vor. Nach § 650m Abs. 2 BGB kann der Besteller bei Abschlagszahlungen bei Vertragsschluss eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 % des Vergütungsanspruchs verlangen. Diese Regelung sollte nicht mit der Vorstellung verwechselt werden, Käufer müssten generell 5 % des Kaufpreises erst nach Fertigstellung zahlen. Wie solche Sicherheiten im konkreten Fall ausgestaltet sind, regelt Ihr Vertrag. Welche Ansprüche sich daraus für Sie ergeben, hängt vom Einzelfall ab.

Was passiert bei Bauverzögerungen?

Die Fälligkeit der Baufortschrittsraten hängt grundsätzlich davon ab, ob die vereinbarten Bauabschnitte erreicht sind. Verzögert sich der Bau, verschiebt sich daher in der Regel auch die Fälligkeit der folgenden Raten. Ein fester Kalendertermin für die einzelnen Zahlungen ist bei Baufortschrittsraten üblicherweise nicht vorgesehen.

Ob Ihnen bei einer Verzögerung weitergehende Ansprüche zustehen, etwa auf Ersatz bestimmter Kosten, hängt vom Vertrag und den Umständen des Einzelfalls ab. Entscheidend sind unter anderem die vereinbarten Fertigstellungstermine, die Ursache der Verzögerung und die Frage, in wessen Verantwortungsbereich sie liegt. Prüfen Sie deshalb vor Vertragsabschluss genau, welche Fristen und Regelungen zu Verzögerungen im Vertrag enthalten sind. Bei Unsicherheiten empfiehlt sich eine Beratung durch den Notar oder eine Rechtsanwältin bzw. einen Rechtsanwalt.

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Hinweis: Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die konkrete Zahlungsabwicklung hängt vom jeweiligen Kaufvertrag ab. Für individuelle rechtliche Fragen ist eine notarielle oder anwaltliche Beratung sinnvoll.

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