Häufig gestellte Fragen

Ein Leitfaden zum erfolgreichen Immobilienkauf

Der Erwerb einer Immobilie stellt eine bedeutende langfristige Kapitalanlage dar und erfordert eine sorgfältige Vorbereitung. Doch oft sind Fachbegriffe wie „Freistellungsverpflichtung“, „Auflassungsvormerkung“ oder „Teilungserklärung“ nicht jedem geläufig. Das Team der VENTIS bringt umfassende Expertise in diesen Bereich mit und profitiert von einem weitreichenden Netzwerk aus Notaren, Sachverständigen, Rechtsanwälten und Finanzinstituten. Als Ihr zuverlässiger Partner navigieren wir Sie durch den vielschichtigen Kaufprozess und tragen dazu bei, dass Ihre Investition Früchte trägt. Für eine erste Annäherung an die zentralen Begriffe der Immobilienbranche bietet unser Glossar eine hilfreiche Unterstützung und dient als Wegweiser.

Was versteht man unter einem Bauträger?

Ein Bauträger, wie die VENTIS, übernimmt die Entwicklung von Immobilienprojekten, indem er Grundstücke erwirbt, Bebauungspläne für Neubauten entwickelt und/oder Sanierungskonzepte erstellt, behördliche Genehmigungen einholt, die Bauleistungen an Nachunternehmer vergibt, die Bauausführung überwacht und die schlüsselfertigen Immobilien an Endverbraucher verkauft. Die MaBV regelt unter anderem die Vertrags-bedingungen und Zahlungsmodalitäten beim Kauf einer Immobilie von einer Bauträ-gergesellschaft

Welche Sicherheiten bietet die MaBV beim Kauf von einem Bauträger?

Beim Erwerb einer neuen Immobilie von einem Bauträger müssen die Kaufverträge strikt den Vorgaben der MaBV entsprechen. Hierzu gehört eine detaillierte Beschreibung dessen, was Sie kaufen, u.a. mit Größenangaben, Beschreibung der Ausstattung und der Materialien, wann die Fertigstellung sein soll und wann Zahlungen zu leisten sind. Bei einer Immobilie, die sich noch im Bau befindet, darf der Bauträger den Kaufpreis nur in Raten anfordern, und zwar nachdem er eine Leistung bereits erbracht hat. Sie als Käufer sind Verbraucher und sollen über die MaBV geschützt werden. Neben dem Notar, der für den Vertrag verantwortlich ist, prüfen unabhängige Wirtschaftsprüfer regelmäßig, ob der Bauträger die Vorgaben der MaBV einhält. Verstöße gegen die MaBV werden mit hohen Bußgeldern geahndet

Wie läuft der Kaufprozess bei einem Bauträger ab?

Nach der Auswahl Ihrer Wunschimmobilie unterzeichnen Sie einen Kauf- und Werksvertrag, der alle Details des Kaufs und der vom Verkäufer zu erbringenden Bauleistungen regelt. VENTIS sorgt für Transparenz und Compliance, indem klar definierte Zah-lungspläne und Baufortschritte MaBV-konform festgelegt werden.

Was sind Zahlungspläne und wie sind sie durch die MaBV geregelt?

Die MaBV schreibt vor, dass Zahlungen in Raten entsprechend dem Baufortschritt geleistet werden. Dies schützt Käufer, indem es sicherstellt, dass Zahlungen erst nach der Fertigstellung bestimmter Bauabschnitte fällig werden. VENTIS erstellt einen detaillierten Zahlungsplan, der diese Anforderungen erfüllt.

Wie werden Mängelansprüche bei Neubauten von Bauträgern gehandhabt?

Die MaBV und das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) räumen Käufern umfangreiche Gewährleistungsrechte bei Mängeln ein. Sollten nach dem Einzug Mängel auftreten, küm-mert sich VENTIS um die schnelle und effektive Behebung, um Ihre Zufriedenheit und Sicherheit zu gewährleisten.

Kann ich Änderungswünsche nach Vertragsabschluss einbringen?

Änderungen nach Vertragsabschluss sind möglich, jedoch abhängig von der Bauphase und müssen mit VENTIS abgesprochen werden. Die MaBV sieht vor, dass Änderungen, die Mehrkosten verursachen, klar kommuniziert und vertraglich bzw. schriftlich festgehalten werden müssen.

Was passiert, wenn der Bau verzögert wird?

Die MaBV und das BGB schützen Käufer vor unangemessenen Verzögerungen. VENTIS verpflichtet sich, Sie über jegliche Verzögerungen zu informieren und erklärt die Gründe dafür. Zudem können je nach Vertrag und Situation Entschädigungen oder Vertragsanpassungen vorgenommen werden.

Wie ist der Schutz meiner Zahlungen gewährleistet?

Gemäß MaBV müssen Ihre Zahlungen abgesichert sein, zum Beispiel durch eine Bankbürgschaft oder ein spezielles Bausonderkonto, wenn der Bau aus Kreditmitteln errichtet wird. Welche Voraussetzungen im einzelnen Vertrag gelten, prüft der Notar und informiert Sie darüber. Dies stellt sicher, dass Ihr investiertes Kapital geschützt ist, sollte der Bauträger seinen Verpflichtungen nicht nachkommen können.

Welche Unterlagen sollte ich vom Bauträger erhalten?

Sie erhalten alle relevanten Unterlagen, inklusive Baubeschreibung, Pläne, Genehmigungen, den Kaufvertrag sowie Nachweise über die Einhaltung der MaBV-Sicherheiten. VENTIS stellt sicher, dass Sie vollständig informiert und abgesichert sind.

Gibt es eine Übergabeinspektion und wie ist diese geregelt?

Vor der endgültigen Übergabe findet eine detaillierte Begehung der Immobilie statt, bei der eventuelle Mängel protokolliert werden. Diese Inspektion ist ein wichtiger Bestandteil des Kaufprozesses, und VENTIS gewährleistet, dass alle Mängel entsprechend der gesetzlichen Vorschriften und Ihren Rechten als Käufer behoben werden

Welche zusätzlichen Kosten fallen beim Immobilienkauf an?

Zusätzlich zum Kaufpreis sollten Sie Notarkosten, Grunderwerbsteuer (jedes Bundes-land hat unterschiedlich hohe Steuersätze), Maklergebühren/Provision (falls zutreffend) und ggf. zusätzliche Ausbaukosten einkalkulieren. VENTIS bietet eine detaillierte Aufschlüsselung aller Kosten, um Ihnen volle Transparenz zu gewährleisten

Wie wichtig ist die Lage beim Immobilienkauf?

Die Lage ist ein entscheidender Faktor für den Wert einer Immobilie und Ihr Wohlbefinden. Überlegen Sie, welche Aspekte Ihnen wichtig sind, wie z.B. Nähe zu Arbeit, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten oder Natur. VENTIS entwickelt stets in sehr guten Lagen und hilft Ihnen, eine Immobilie zu finden, die Ihren Lebensstil am besten unterstützt bzw. Ihre Kapitalanlage lukrativ zu vermieten.

Stichwortverzeichnis

Der Ablauf eines Wohnungskaufes kann manchmal recht undurchsichtig wirken. Es gibt vieles zu beachten und natürlich geht diesen Schritt nicht Jeder mit absoluter Routine. Um Ihnen eine kleine Hilfestellung zu bieten, haben wir einmal die gängigsten Begriffe unseres Alltags kurz für Sie erklärt. Natürlich sind wir jederzeit als kompetenter und zuverlässiger Berater an Ihrer Seite und betreuen Sie während des gesamten Kaufprozesses, vom ersten Kontakt bis zu Ihrem Einzug und darüber hinaus

Abgeschlossenheit

Für die Aufteilung eines Grundstücks in Wohnungseigentum ist eine von der Baube-hörde mit Stempel und Unterschrift versehene Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich. Diese beinhaltet die Pläne der künftigen Wohnungen, die darauf in sich als abgeschlossen erkennbar dargestellt sein müssen. Das Original der Abgeschlossenheitsbescheinigung wird zusammen mit einer Teilungserklärung dem zuständigen Grundbuchamt eingereicht. Auf dieser Basis wird Wohnungs- und Teileigentum gebildet und für jede abgeschlossene Einheit ein eigenes Grundbuch angelegt. Alle nicht in sich abgeschlossenen Gebäudeteile (z. B. das Treppenhaus) bilden das Gemeinschafts-eigentum.

Abnahme

Gemeinsame Besichtigung des Kaufgegenstandes durch Verkäufer und Käufer zur Feststellung der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit. Der Käufer hat eine Verpflich-tung zur Abnahme des Kaufgegenstandes nach Fertigstellung durch den Verkäufer. Unterschieden wird zwischen der Abnahme des Sondereigentums – das ist z. B. die Wohnung und/oder der Stellplatz – und des Gemeinschaftseigentums. Mit der Ab-nahme beginnt die Gewährleistungsfrist (5 Jahre).

Auflassung

Die Regelung bzw. Erklärung des Eigentumsübergangs vom Verkäufer auf den Käufer nach dem BGB. Die Auflassung ist in der Regel im Kaufvertrag enthalten, wobei Ausfertigungen des Vertrages mit der Auflassung erst vom Notar herausgegeben werden, wenn der Kaufpreis gezahlt ist. Der Begriff stammt aus dem germanischen Recht: früher wurden beim Verkauf eines Grundstück das Tor und die Tür aufgelassen, so dass jeder erkennen konnte, dass ein neuer Eigentümer Einzug hält.

Auszahlungsvoraussetzung

Dieser Begriff wird in verschiedenen Fällen verwendet. Zum einen kann dies eine Re-gelung in einem Kaufvertrag sein, wann der Notar den Kaufpreis an den Verkäufer auszahlen darf, sofern der Käufer den Kaufpreis auf einem Notaranderkonto hinterlegt/eingezahlt hat. Zum anderen handelt es sich um Voraussetzungen zur Auszahlung eines Kreditbetrages. Wenn ein Kaufpreis über ein Kreditinstitut finanziert wird, zahlt dieses den Kaufpreis erst aus, wenn bestimmte, im Kreditvertrag festlegte, Vorausset-zungen erfüllt sind

Auflassungsvormerkung

Zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung wird im Grundbuch eine Eigentumsvormerkung für den Käufer eingetragen. Die Eintragung der Vormerkung gehört zu den Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen, bevor eine Zahlung an den Verkäufer fällig ist. Sie sichert den Käufer unter anderem davor, dass der Verkäufer den Kaufgegenstand mehrfach veräußert.

Barrierefreiheit

In Deutschland ist bei Neubauten gesetzlich vorgeschrieben, eine gewisse Anzahl von Wohnungen barrierefrei herzustellen. Zu den Merkmalen gehören u.a. breitere Türen, ausreichend Bewegungsflächen in Fluren und Wohn-/Schlafräumen, rutschhemmende Bodenbeläge und niveaugleiche Gestaltung von Duschen, schwellenloses Erreichen von Balkonen etc.. Welche Kriterien eine barrierefreie Wohnung zu erfüllen hat, ist in der DIN 18040-2 festgelegt. Barrierefreiheit ist nicht gleichgestellt mit rollstuhlgerecht. Hierfür gelten weitere Kriterien und Merkmale.

Baubeschreibung

Die Baubeschreibung sollte einen Kaufgegenstand vollständig beschreiben, da-mit der Käufer Kenntnis über die am Bau und in der Wohnung verwendeten Baustoffe und Materialien hat. Bei Kaufverträgen nach der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) gehört die Baubeschreibung einschließlich der Ausstat-tungsbeschreibung inhaltlich zum Kaufvertrag. Diese wird in einer separaten Bezugsurkunde notariell beurkundet, auf die dann in einem Kaufvertrag verwiesen wird und die damit zum Bestandteil des Kaufvertrages wird.

Belastungsvollmacht

In allen Kaufverträgen ist eine Belastungsvollmacht für den Käufer enthalten. Der Käufer erhält so die Möglichkeit, den Kaufpreis über einen Dritten (Kreditinstitut) zu finanzieren, den Kaufgegenstand (die Wohnung) zu beleihen und grundbuchlich zu belasten, obwohl er noch nicht Eigentümer ist. Damit die Belastung erst einmal für den Kaufpreis verwendet wird, sind in der Vollmacht übliche Sicherungsregelungen enthalten, die auch den Kreditinstituten bekannt sind.

Bezugsfertigkeit

Beim Kauf einer Immobilie in einem Neubau oder einem zu sanierenden Altbau ist es wichtig, einen Termin für die Fertigstellung des Kaufgegenstandes zu vereinbaren. Hierbei wird meist von der Bezugsfertigkeit der Wohnung ausgegangen, also dem Zeitpunkt, wann eine Wohnung bewohnbar ist. Hierzu gehört auch, dass das gesamte Haus in einem bewohnbaren Zustand befinden muss, auch wenn es noch nicht vollständig fertiggestellt ist. Die Bezugsfertigkeit wird bei der Abnahme vom Verkäufer mit dem Käufer gemeinsam schriftlich festgestellt. Erst wenn der Käufer die Abnahme erklärt und somit die Bezugsfertigkeit bestätigt, kann der Verkäufer die damit fällige Kaufpreisrate anfordern. Nach Zahlung der fälligen Kaufpreisrate erfolgt die Schlüsselübergabe an den Käufer. Das bedeutet, dass die Bezugsfertigkeit nicht gleichzeitig der Besitzübergang ist.

Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert gibt Auskunft über den Wert eines Grundstücks (ohne Bebauung) und wird anhand amtlicher Kaufpreissammlungen im Durchschnitt ermittelt. Alle Kaufverträge werden von den Notaren bundesweit an die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte übermittelt, die dann den Bodenrichtwert im Vergleichsverfahren ermitteln.

Bürgschaft

Eine Bürgschaft ist eine einseitige verpflichtende Erklärung eines Bürgen, für die Erfüllung einer Verbindlichkeit eines Dritten einzustehen. Bei Kaufverträgen, die der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) unterliegen, kann dies eine Bürgschaft der finanzierenden Bank des Bauträgers sein, in der sich die Bank gegenüber dem Käufer verpflichtet, geleistete Kaufpreiszahlungen zurück zu zahlen, wenn das Bauvorhaben nicht vollendet wird.

Dienstbarkeit

Eine Dienstbarkeit ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht eines Dritten. Dies kann z. B. ein Wegerecht eines Nachbarn sein, der sein Grundstück nur über das betroffene Grundstück betreten kann. Bei Baugrundstücken handelt es sich oft um Leitungsrechte für Fernwärme, Wasser, Strom etc., die der Versorgung des Grundstücks dienen.

Eigentümergemeinschaft

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist in Deutschland die Gesamtheit der Teil- und Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentumsanlage nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Der Eigentümer einer Eigentumswohnung (Sondereigentum) ist auch immer Eigentümer eines gemeinschaftlichen Teils (Gemeinschaftseigentum) einer Wohnanlage bzw. eines Mehrfamilienhauses.

Erschließung

Mit der Erschließung erfolgt der Anschluss eines Grundstücks an die öffentlichen Anlagen, d. h. an öffentliche Straßen und an das öffentliche Ver- und Entsorgungsnetz (Wasser, Abwasser, Strom etc.). Für die erstmalige Erschließung eines Grundstücks hat bis zur Fertigstellung eines Neubaus der Verkäufer zu sorgen und hierfür auch die Kosten zu tragen. In Großstädten wie Berlin sind Grundstücke in der Regel bereits erschlossen, bei Bebauungen im Umland sollten Käufer immer darauf achten, dass der Verkäufer die Erschließung übernimmt.

Fälligkeit

Der Zeitpunkt, zu dem eine Leistung fällig ist, also erbracht sein muss. Dies ist einerseits der Fertigstellungstermin bei einem Bauvorhaben und andererseits der Zeitpunkt, zu dem Zahlungen zu leisten sind.

Ferienwohnung

Ferienwohnungen /-apartments bieten die Möglichkeit einer kurzzeitigen Vermietung an Feriengäste und dienen in erster Linie als Kapitalanlage. Oftmals ist ein Betreiber einer hotelähnlichen Ferienanlage beauftragt und ermöglicht eine effiziente und er-folgreiche Vermietung der Apartments an wechselnde Feriengäste. Eine weiterhin gute Voraussetzung ist eine einheitliche Möblierung und Ausstattung der Apartments. Ob eine Ferienvermietung zulässig ist, wird in der Baugenehmigung festgelegt und ist von Region zu Region unterschiedlich. Die Selbstnutzung eines Ferienapartments ist i.d.R. nicht ausgeschlossen, allerdings zeitlich beschränkt. Der Kauf eines Ferienapartments bietet steuerliche Vorteile. In jedem Fall sollte vor dem Erwerb ein Steuerberater zu Rate gezogen werden.

Fertigstellung

Die Fertigstellung eines Neubaus oder der Sanierungsmaßnahmen in einem Altbau muss vertraglich festgehalten werden. Der Verkäufer verpflichtet sich damit, den Kaufgegenstand bis zum einem bestimmten Termin fertig zu stellen. Hierbei können die Bezugsfertigkeit und die vollständige Fertigstellung zeitlich auseinander liegen, wenn z. B. in den gemeinschaftlichen Bereichen noch Restarbeiten zu erbringen sind (der letzte Anstrich im Treppenhaus, ein Stück Rasen im Garten etc.). Hält der Verkäufer den zugesicherten Termin nicht ein, kann er gegenüber dem Käufer schadensersatzpflichtig sein. Dies gilt nicht, wenn der Verkäufer keinen Einfluss auf die Verspätung hat (z. B. langer und sehr kalter Winter, die für den Käufer als Sonderwunsch bestellten Materialien können nicht rechtzeitig geliefert werden) und er kann die Verspätung nicht verhindern.

Finanzierung

Hierunter fallen alle Maßnahmen der zur Verfügung Stellung finanzieller Mittel für einen Erwerb erforderlich sind. Eine Finanzierung kann aus Eigenmitteln (Eigenkapital) oder Fremdmitteln (Kredit) bestehen. In der Regel erfolgt eine Finanzierung aus einer Mischung von Fremd- und Eigenkapital.

Freistellungsverpflichtung

Die Verpflichtung eines Gläubigers (z. B. finanzierende Bank), ein Pfandobjekt (z. B. die Wohnung) aus der finanziellen Haftung zu entlassen. Ist der Kaufgegenstand im Grundbuch belastet (Grundschuld, Hypothek), muss eine Freistellungsverpflichtungserklärung des Gläubigers vorliegen, bevor der Kaufpreis fällig ist und vom Käufer gezahlt wird. Diese Freistellungsverpflichtung richtet sich nach den Regelungen der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung). Ausgenommen hiervon sind grundbuchliche Belastungen, die der Käufer ausdrücklich übernimmt.

Gebäudemängelhaftung

Bei einer Bauleistung, egal ob Neubau oder Sanierung/Modernisierung, übernimmt der Bauträger nach BGB eine Haftung (Gewährleistung) für die von ihm erbrachten und vertraglich vereinbarten Bauleistungen, und zwar für einen Zeit-raum von 5 Jahren ab Abnahme der Leistung.

Gemeinschaftseigentum

Zum gemeinschaftlichen Eigentum eines Grundstücks und eines Gebäudes gehören alle Teile, die nicht einem Eigentümer alleine zugeordnet sind. Dies sind die allgemein zugänglichen Grundstücksflächen (Garten, Spielplatz) und Gebäudeteile, wie das Treppenhaus, die allgemeinen Haustechnikräume, tragende Wände etc. Welche Teile eines Grundstücks und eines Gebäudes zum Gemeinschaftseigentum gehören, wird in der Teilungserklärung festgelegt.

Gemeinschaftsordnung

In der Gemeinschaftsordnung, die Bestandteil einer Teilungserklärung ist, werden die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer innerhalb einer Eigentümergemeinschaft (WEG) untereinander geregelt. Sie wird als Vereinbarung Inhalt des Sonder-/Wohnungseigentums und gilt für alle Rechtsnachfolger.

Gläubiger

Der Begriff ist angelehnt an die Übersetzung des italienischen Begriffes Creditore, das auf credere (Glauben) zurückgeht. Der Gläubiger glaubt danach einem Schuldner, dass dieser seine Schuld oder geschuldete Leistung erbringt. Bei Immobilien steht dies meist im Zusammenhang mit Finanzierungen. Das Kreditinstitut, das den Kaufpreis zur Verfügung stellt, ist der Gläubiger und der Kreditnehmer (Bauträger oder Käufer) ist der Schuldner.

Grundbuchauszug

Ein Grundbuchauszug enthält alle im Grundbuch eingetragenen Informationen zum Grundstück und kann von jedem eingesehen werden, der ein berechtigtes Interesses daran hat. Ein Grundbuchauszug wird in der Regel von dem die Beurkundung vornehmenden Notar zur Verfügung gestellt. Dieser ist vor Beurkundung verpflichtet, das Grundbuch einzusehen.

Grundbuchamt

Die Führung des Grundbuchs obliegt dem Amtsgericht, das für den Bezirk oder die Gemeinde, in dem das Grundstück liegt, zuständig ist. Das Grundbuchamt überwacht die Einhaltung der Voraussetzungen für alle Eintragungen und Löschungen, um die Richtigkeit des Grundbuchs sicherzustellen.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer wird von den jeweiligen Bundesländern erhoben und fällt bei jedem Erwerb eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung an, wobei der Steuersatz z. Zt. zwischen 3,5 % und 6,5 % liegt. In Berlin gilt seit dem 01.01.2015 ein Steuersatz von 6 % auf den Kaufpreis. Jeder Kaufvertrag wird vom beurkundenden Notar an das zuständige Finanzamt geschickt und dieses erstellt den Steuerbescheid für den Erwerber. Nach Zahlung der Grunderwerbsteuer erhält der Notar vom Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung, die dem Grundbuchamt mit dem Antrag auf Eigentumsumschreibung vorgelegt werden muss.

Grundschuld

Eine Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, das in Abt. III des Grundbuchs eingetragen wird und sichert den Gläubiger einer Finanzierung. Gewährt eine Bank einen Kredit zur Finanzierung des Kaufpreises, ist die Beurkundung einer Grundschuld erforderlich, die im Grundbuch eingetragen wird. In der Grundschuld unterwirft sich der Schuldner (Kreditnehmer) gegenüber dem Gläubiger (Kreditgeber) üblicherweise der Zwangsvollstreckung. Für den Fall, dass ein Kredit wegen Nichtzahlung gekündigt wird, kann der Gläubiger aus dieser Grundschuld die sofortige Vollstreckung betreiben.

Grundsteuer

Bei der Grundsteuer handelt es sich um die öffentlichen Lasten eines Grundstücks, mit der das Eigentum an einem Grundbesitz besteuert wird. Die Höhe richtet sich nach dem Wert des Grundstücks und wird jährlich erhoben. Die Grundsteuer gehört zu den Nebenkosten einer Wohnung und kann im Rahmen der Vermietung als Betriebskosten an den Mieter weiterbelastet werden.

Grundstücksmängelhaftung

Eine Haftung für den Grund und Boden eines Grundstücks und eine im Grundbuch eingetragene Fläche kann vom Verkäufer nicht übernommen werden. Bei einer Neubebauung wird meist eine Vermessung der Grundstrücksfläche vorgenommen, die auch dem Bauamt vorlegt wird. Ferner werden meist Bodenproben entnommen und auf Belastung untersucht, ggf. muss eine fachgerechte Entsorgung von belastetem Boden erfolgen. Übernehmen muss ein Verkäufer allerdings die Haftung dafür, dass die geplanten Baumaßnahmen durchgeführt werden können und das neue Gebäude auf dem Grund und Boden errichtet werden kann.

Instandhaltung

Jedem Eigentümer obliegt die Instandhaltung seines Eigentums. Bei Wohnungseigentum bedeutet das, dass jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum (die Wohnung) selbst instand halten muss. Für die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist die Eigentümergemeinschaft (WEG) gemeinsam verantwortlich. Jede Eigentümergemeinschaft spart daher jährlich eine Instandhaltungsrücklage an, die dann für größere Reparaturen verwendet werden kann. Die Höhe dieser Rücklage wird von den Eigentümern gemeinsam festgelegt und im Rahmen des Wohngeldes an den Verwalter gezahlt, der die Beträge auf einem separaten Konto zu verwalten hat.

Kaufgegenstand

In einem Kaufvertrag wird der Kaufgegenstand beschrieben und festgehalten, was zum Kaufgegenstand gehört. Beim Erwerb einer Wohnung mit Terrasse und Garten, Keller-Abstellraum sowie einem Tiefgaragenstellplatz werden diese Bestandteile im Vertrag aufgeführt. Alle aufgeführten Bestandteile sowie der Anteil am Gemeinschaftseigentum (Miteigentumsanteil) machen den Kaufgegenstand aus.

Kaufvertrag

Ein Kaufvertrag für eine Immobilie ist nach den gesetzlichen Regelungen in Deutschland beurkundungspflichtig. Er enthält alle Regelungen und Willenserklärungen, durch welche sich der Verkäufer zur Übereignung durch Einigung über den Eigentumsübergang und der Käufer zur Bezahlung des Kaufpreises und zur Abnahme des Kaufgegenstandes verpflichten. Alle Vereinbarungen zwischen Verkäufer und Käufer sind im Kaufvertrag festzuhalten. Etwaige Nebenabreden können zur Nichtigkeit eines Kaufvertrages führen.

Lasten-/Nutzenwechsel

In einem Kaufvertrag wird zwischen Verkäufer und Käufer der Zeitpunkt festgelegt, ab dem der Käufer über den Kaufgegenstand verfügen und nutzen darf und ab wann er die Lasten und Kosten übernimmt. In der Regel ist dies der Tag des Besitzüberganges, also der Schlüsselübergabe.

Kaufpreis

Die Fälligkeit einer Kaufpreiszahlung ist im Kaufvertrag geregelt. Insbesondere bei Kaufverträgen nach der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) müssen die nachfolgenden Voraussetzungen erfüllt sein, bevor der Käufer eine Zahlung auf den Kaufpreis leisten muss:

Der Kaufvertrag muss rechtswirksam sein, d. h. es müssen alle erforderlichen Genehmigungen hierfür vorliegen.
Die Auflassungsvormerkung für den Käufer muss im Grundbuch eingetragen sein.
Sofern der Verkäufer den Kaufgegenstand belastet hat und im Grundbuch in Abt. III Grundschulden für die Finanzierung eingetragen sind, muss sichergestellt sein, dass diese Belastungen gelöscht werden, bevor das Eigentum auf den Käufer umgeschrieben wird. Dies erfolgt z. B. durch Vorlage einer Freistellungsverpflichtungserklärung des Gläubigers der Grundschuld.
Es muss eine Baugenehmigung vorliegen.

Solange diese Voraussetzungen nicht erfüllt sind, kann der Verkäufer den Käufer auch mit einer Bürgschaft absichern. Der Notar unterrichtet den Käufer, wenn die Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind. Die Fälligkeitsvoraussetzungen gelten auch für den Fall, dass eine Hinterlegung des Kaufpreises auf einem Notaranderkonto vereinbart ist. In diesem Fall ist in der Regel die Auszahlung an den Käufer an die Voraussetzungen geknüpft.

Löschung

Alle im Grundbuch eingetragenen Belastungen (Dienstbarkeiten, Grundschulden) können gelöscht werden, wenn der Berechtigte dies bewilligt und beantragt. Ist ein Kredit für eine Finanzierung vollständig getilgt und abbezahlt, muss der Kreditgeber eine Löschungsbewilligung für das Löschen der Grundschuld herausgeben. Damit kann zur Löschung beim Grundbuchamt beantragt werden.

Makler

Der Makler ist der Vermittler zwischen Verkäufer und Käufer zum Abschluss eines Kaufvertrages und arbeitet in der Regel auf Provisionsbasis. Ist der Makler als Eigenvertrieb für den Verkäufer tätig, so ist der Kauf für den Erwerber provisionsfrei.

Miteigentumsanteil

Nach dem deutschen Wohnungseigentumsrecht handelt es sich beim Miteigentumsanteil (MEA) um einen rechnerischen Bruchteil am gemeinschaftlichen Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Durch den Miteigentumsanteil wird festgelegt, wie viele Anteile (MEA) ein Sondereigentum (z. B. Wohnung) repräsentieren. In der Regel werden die Bruchstücke in 1.000 oder 10.000 angegeben. Bei einer gerechten Verteilung beruht die Berechnung auf dem Verhältnis der jeweiligen Wohnflächen, wobei die Berechnungsweise nicht zwingend ist.
Sinn und Zweck der MEA ist es, eine Grundlage für die Verteilung der Kosten und auch des Stimmrechts einer Eigentumswohnanlage zu haben.

Modernisierung

Bei einer Modernisierung handelt es sich um bauliche Maßnahmen die das Ziel haben, den Wert einer Immobilie zu erhöhen, den Gebrauchswert zu erhöhen und/oder auf Dauer zu verbessern oder nachhaltige Energieeinsparungen zu erwirken. Dies kann z. B. der Einbau eines Aufzuges sein oder die Umstellung auf zentrale Beheizung in einem Altbau. Bei einer Reparatur handelt es sich nur um Instandhaltung. Wird beispielsweise ein Fenster durch ein Neues ersetzt, ist dies eine Instandsetzung. Wird das Fenster durch ein besser isoliertes Fenster ersetzt, handelt es sich um eine Modernisierung.

Musterwohnung

Vielen Erwerbern fällt es schwer, sich eine Wohnung vorzustellen, die sich noch im Bau befindet. Insbesondere die Qualität der Materialien und auch die Ausführung lassen sich in einer fertigen Immobilie besser beurteilen. Mit einer Musterwohnung, die künftigen Erwerbern für Besichtigungen zur Verfügung steht, kann der Bauträger seine Baukunst und die Ausstattungsdetails beispielhafter darstellen.Sinn und Zweck der MEA ist es, eine Grundlage für die Verteilung der Kosten und auch des Stimmrechts einer Eigentumswohnanlage zu haben.

Neubau

Als Neubau wird ein Gebäude bezeichnet, das auf einem Grundstück neu errichtet wird. Der Begriff Neubau bezeichnet ein Wohngebäude, das aufgrund seiner Beschaffenheit und üblichen Bauweise einer bestimmten Zeitperiode zugeordnet wird. Gemeint ist im Wesentlichen die Verwendung von Betonwänden und Isolierglasfenstern, die das Ende der Altbauära markieren.

Notar

Der Notar ist in Deutschland Träger eines öffentlichen Amtes und zur Unabhängigkeit und Unparteilichkeit verpflichtet. Dies unterscheidet den Notar von einem Rechtsanwalt, der die Interessen einer Partei vertritt. Der Notar ist zuständig für die Beurkundung von Rechtsgeschäften sowie Beglaubigung von Unterschriften. In Berlin sind alle Notare auch Rechtsanwälte und müssen vor einer Beurkundung sicherstellen, dass im Vorfeld keine anwaltliche Beratung erfolgt ist.

Notaranderkonto

Bei einem Notaranderkonto handelt es sich um ein Treuhandkonto, das vom beurkundenden Notar z. B. für die Kaufpreiszahlung eingerichtet wird. Der Käufer hinterlegt in diesem Fall den Kaufpreis zu einem vereinbarten/bestimmten Zeitpunkt auf diesem Konto. Der Notar verwahrt Kaufpreis solange, bis bestimmte Voraussetzungen für die Auszahlung erfüllt sind, wie z. B. die Eintragung einer Auflassungsvormerkung und Löschung grundbuchlicher Belastungen. Die Kaufpreishinterlegung auf einem Notaranderkonto bietet dem Verkäufer die Sicherheit, dass der Käufer den Kaufpreis zahlt. Für den Käufer ist sichergestellt, dass der Verkäufer den Kaufpreis erst erhält, wenn alle vertraglichen und gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen.

Bei Kaufverträgen, die sich nach der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) richten, ist ein Notaranderkonto nicht zulässig.

Notarielle Beurkundung

Für den Immobilienerwerb ist nach deutschem Recht eine notarielle Beurkundung erforderlich. Das bedeutet, dass der Vertrag, der zwischen dem Verkäufer und dem Käufer geschlossen wird, von einem Notar beurkundet und verlesen wird.

Provision

Bei der Provision handelt es sich um das Entgelt des Maklers, der den Verkauf einer Immobilie vermittelt hat. Mindestens die Hälfte der Provision hat der Bauträger bzw. Verkäufer zu zahlen, die andere Hälfte der Käufer.

Ratenzahlung

Für Kaufverträge, die nach der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) ge-schlossen werden, ist die Vereinbarung einer Ratenzahlung für den Kaufpreis vorgegeben. Die MaBV gibt 13 mögliche Raten nach Baufortschritt vor, von de-nen der Verkäufer bis zu sieben Raten zusammenfassen kann. Sobald bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, darf der Verkäufer nach Erbringung einer Bau-leistung die hierfür vorgesehene Rate vom Käufer anfordern. Der Verkäufer (Bauträger) muss immer in Vorleistung gehen und den Baufortschritt gegenüber dem Käufer nachweisen. Abweichungen von der Ratenzahlung sind nur in Ausnahmefällen zulässig und auch nur dann, wenn diese für den Käufer von Vorteil sind.

Referenzen

Beim Erwerb einer noch herzustellenden Immobilie sollte sich der Käufer über Referenzen des Verkäufers (Bauträger) erkundigen. Anhand von Referenzobjekten, die fertiggestellt und verkauft sind, kann sich ein Erwerber ein Bild von der Qualität und den Leistungsumfang des Verkäufers machen. Unsere Referenzobjekte finden Sie unter Referenzen.

Bei Kaufverträgen, die sich nach der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) richten, ist ein Notaranderkonto nicht zulässig.

Reservierung

Ein Immobilienkauf ist in den meisten Fällen eine Entscheidung für das Leben und will gut überlegt sein. Wer die richtige Wohnung gefunden hat, sollte mit dem Verkäufer eine Reservierung vereinbaren. In einer schriftlichen Reservierungsver-einbarung verpflichtet sich der Verkäufer, die Wohnung bis zu einem vereinbar-ten Zeitpunkt nicht anderweitig zu verkaufen. Der Käufer erhält so Gelegenheit, sich mit den vertraglichen Unterlagen vertraut zu machen, diese zu prüfen und sich ggf. beraten zu lassen, und vor allem die Finanzierung des Kaufpreises zu klären. Um die Ernsthaftigkeit der Reservierung zu unterstreichen, ist diese häufig mit der Zahlung einer Gebühr verbunden, die – soweit das nicht anders vereinbart ist – nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages zurückgezahlt wird.

Rollstuhlgerecht

In Deutschland ist bei Neubauten gesetzlich vorgeschrieben, eine gewisse Anzahl von Wohnungen barrierefrei herzustellen. Über die Merkmale einer barrierefreien Wohnung hinaus gehören zu den Anforderungen an eine rollstuhlgerechte Wohnung u.a. die Voraussetzung, Waschplätze und Küchenmöbel unterfahren zu können, Fenster- und Türgriffe in einer bestimmten Höhe anzubringen oder diese automatisch öffenbar herzustellen. Welche Kriterien eine rollstuhlgerechte Wohnung zu erfüllen hat, ist in der DIN 18040-2 festgelegt.

Sanierung

Eine Sanierung wird bei einem Altbaugebäude vorgenommen und beinhaltet eine komplette Instandsetzung und Modernisierung eines bestehenden Gebäu-des oder einer Wohnung. Bei einer Kernsanierung wird das Bestandsgebäude komplett entkernt, oft bleiben lediglich die Gebäudehülle und das Treppenhaus bestehen, die Wohnungen werden oftmals auch in den Grundrissen umfassend geändert. Bei Kaufverträgen, die sich nach der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) richten, ist ein Notaranderkonto nicht zulässig.

Sicherheit

Gerade bei Immobilien, die noch nicht fertiggestellt sind, ist der Gesetzgeber sehr darauf bedacht, dass der Käufer als Verbraucher beim Erwerb größtmöglich gesichert wird. Nach BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ist daher geregelt, dass der Käufer eine Sicherheit in Höhe von 5 % des Kaufpreises solange einbehalten darf, bis die Wohnung fertiggestellt ist. Dieser Einbehalt soll dem Käufer die Si-cherheit geben, dass der Verkäufer (Bauträger) auch tatsächlich baut. Und für den Fall, dass dem Käufer ein Schaden durch verspätete Fertigstellung entsteht (z. B. zusätzliche Mietbelastung), soll der Sicherheitsbetrag auch für den Scha-den verwendet werden. Sobald die Fertigstellung erfolgt ist und kein Schaden auszugleichen ist, muss der Käufer den restlichen Einbehalt an den Verkäufer zahlen.

Sondereigentum

Das Wohnungseigentumsrecht unterscheidet zwischen Sonder- und Gemein-schaftseigentum. Sondereigentum ist alles das, was einem Eigentümer alleine gehört und in sich abgeschlossen ist. Das ist in der Regel die Wohnung (Woh-nungseigentum), ein Gewerbe oder ein Stellplatz (Teileigentum). Jedes Son-dereigentum kann als einzelne Einheit weiterveräußert werden.

Sondernutzungsrecht (SNR)

Ein Sondernutzungsrecht ist eine Fläche auf gemeinschaftlichem Eigentum, die einem Eigentümer zur alleinigen Nutzung zugewiesen wird. Häufig sind dies Ter-rassen- und/oder Gartenflächen, die einer Wohnung zugeordnet sind. Son-dernutzungsrechte sind immer mit einem Wohnungs-/ Teileigentum verbunden und können nur mit diesem veräußert werden. Sobald die Fertigstellung erfolgt ist und kein Schaden auszugleichen ist, muss der Käufer den restlichen Einbehalt an den Verkäufer zahlen.

Sonderwünsche

Die Ausstattung einer Wohnung ist immer sehr individuell und wird häufig von den Erwerbern ausgesucht. Alle von der Baubeschreibung und der vertraglichen Vereinbarung abweichenden Ausstattungsmerkmale sind Sonderwünsche und werden in der Regel nach Vertragsabschluss vereinbart. Bis zur Fertigstellung einer Wohnung können Sonderwünsche nur durch den Verkäufer erbracht wer-den, weil dieser die Gewährleistung übernehmen muss. Eigenleistungen des Käufers sind erst nach Übergabe des Kaufgegenstandes möglich. Bei Kaufverträgen, die sich nach der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) richten, ist ein Notaranderkonto nicht zulässig.

Teileigentum

Bei einem Teileigentum handelt es sich um ein nicht zu Wohnzwecken dienen-des Sondereigentum. Dies ist z. B. ein Gewerbe, ein Pkw-Stellplatz oder ein Ab-stellraum. Es ist wie eine Wohnung (Wohnungseigentum) Sondereigentum.

Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist eine Urkunde, in der ein Grundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt wird. Es ist die Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, das Grundstück in Miteigentumsanteile, die mit Sondereigentum an Wohnungen (Wohnungseigentum) oder nicht zu Wohnzwecken dienende Räume (Teileigentum) verbunden werden, aufzuteilen. Die Teilungserklärung enthält im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben (WEG – Wohnungseigentumsgesetz) die Bestimmung, welche Gebäudeteile Sondereigentum und welche Gemeinschaftseigentum sind. Ferner können den Sondereigentumseinheiten Sondernutzungsrechte (z. B. an Gartenflächen) zur alleinigen Benutzung zugewiesen werden. Ferner enthält die Teilungserklärung die Gemeinschaftsordnung, d. h. die Regelung über die Belange der einzelnen Miteigentümer untereinander. Eine Teilungserklärung muss in notarieller Form erklärt werden. Zusammen mit der behördlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung wird die Teilungserklärung beim Grundbuchamt eingereicht und dort verwahrt. Auf der Grundlage der Teilungserklärung wird das Grundbuch für das Stammgrundstück geschlossen und für jedes Sondereigentum ein eigenes Grundbuchblatt angelegt. Bei Kaufverträgen, die sich nach der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) richten, ist ein Notaranderkonto nicht zulässig.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Ein Immobilienerwerb ist immer mit der Zahlung einer Grunderwerbsteuer an das zuständige Finanzamt verbunden. Die Notare sind verpflichtet, die beurkundeten Kaufverträge an das zuständige Finanzamt zu senden, das dann dem Käufer auf Basis des beurkundeten Kaufpreises den Grunderwerbsteuerbescheid übermittelt. Nach Eingang der Steuerzahlung erstellt das Finanzamt die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung aus und übermittelt diese an den beurkundenden Notar. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung muss mit dem Antrag auf Eigentumsumschreibung dem Grundbuchamt vorgelegt werden. Anderenfalls kann das Eigentum an der Immobilie nicht auf den Erwerber umgeschrieben werden. Sobald die Fertigstellung erfolgt ist und kein Schaden auszugleichen ist, muss der Käufer den restlichen Einbehalt an den Verkäufer zahlen.

Verkehrswert

Der Verkehrswert (auch Marktwert) eines Grundstücks oder eine Immobilie wird durch den Preis bestimmt, der zum Zeitpunkt der Ermittlung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Der Verkehrswert bezieht sich auf die rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, die sonstige Beschaffenheit (z. B. Ausstattung) und Lage des Grundstücks. Unberücksichtigt bleiben ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse, die den Preis beeinflussen könnten.

WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft)

Der Begriff WEG steht für das Wohnungseigentumsgesetz und wird oft auch für die Wohnungseigentümergemeinschaft (siehe Eigentümergemeinschaft) verwendet. Das Wohnungseigentumsgesetz regelt insbesondere:

• die Begründung des Wohnungseigentums (§§ 2 bis 9 WEG),
• die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§§ 10 bis 19 WEG),
• die Verwaltung des Wohnungseigentums (§§ 20 bis 29 WEG),
• das Wohnungserbbaurecht (§§ 30) und das Dauerwohnrecht (§§ 31 bis 42 WEG),
• sowie Verfahrensvorschriften im Zusammenhang Wohnungseigentum (§§ 43 bis 50 WEG)

Verwalter

Üblicherweise werden Grundstücke mit Miet- oder Eigentumswohnungen von Hausverwaltungen verwaltet, d. h. bewirtschaftet. Der Verwalter vertritt z. B. eine Eigentümergemeinschaft nach außen und übernimmt die Bewirtschaftung für das Objekt. Er verwaltet die Einnahmen der Wohngelder, ist für die Zahlung der Bewirtschaftungs-kosten an die Versorger zuständig und hat darüber Buch zu führen. Der Verwalter einer WEG erstellt die jährlichen Abrechnungen und stellt einen Wirtschaftsplan auf, aus dem sich die Höhe des Wohngeldes für jeden Eigentümer ergibt. Mindestens einmal pro Jahr hat er zu einer Eigentümerversammlung einzuladen, in der über die Be-lange der Gemeinschaft beschlossen werden kann.

Werklohn

Als Werklohn wird der Teil eines Kaufpreises bezeichnet, der für die Herstellung einer Immobilie notwendig ist. Ein Kaufvertrag für den Erwerb einer Wohnung nach der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) enthält immer eine Werkleistung (Bauleis-tung), für die im Kaufpreis ein Werklohn enthalten ist. Ferner ist im Kaufpreis ein Grundstücksanteil enthalten, der als Grund und Boden bezeichnet wird

Wohnflächenberechnung

In der Planungsphase eines Neubaus oder einer Altbausanierung wird vom Architekten eine Flächenberechnung erstellt. Aus dieser geht hervor, wie groß die jeweiligen Wohnungen und/oder Gewerbeeinheiten sind. Eine Flächenberechnung kann nach der DIN 283/277 erstellt werden, wobei die DIN nicht den Begriff Wohnfläche kennt, sondern nur auf Nutzflächen abstellt. In der DIN werden die tatsächlichen Flächen in qm ange-geben. Im Mietrecht ist die Flächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) vorgeschrieben. Hiernach dürfen in der Berechnung der Wohnfläche bestimmte Flächen nur zum Teil angerechnet werden (z. B. Balkone, Terrassen bis zu 50 %). Bei Dachgeschossen dürfen Flächen nur ab einer bestimmten Höhe angerechnet werden. Die Wohnflächenverordnung wird häufig auch für die Angabe der Verkaufsfläche einer Wohnung verwendet. Dies ist jedoch – anders als im Mietrecht – bei Wohnungseigen-tum nicht vorgeschrieben. Wichtig ist die Angabe, welche Berechnungsmethode An-wendung gefunden hat.

Wohngeld

Als Wohngeld werden die auch bei Eigentumswohnungen erforderlichen Nebenkosten, die monatlich entstehen, bezeichnet. Im Wohngeld enthalten sind einerseits die kalten und warmen Betriebskosten, die auch bei Mietwohnungen anfallen. Ferner ist im Wohngeld ein Anteil für Instandhaltungen und für eine Instandhaltungsrücklage und das Honorar des Verwalters enthalten. Das Wohngeld vom Verwalter berechnet und in einem Wirtschaftsplan festgehalten. In der Regel ist das Wohngeld monatlich an den Verwalter zu zahlen, damit die Bewirtschaftung der Immobilie gewährleistet ist. Nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres erstellt der Verwalter eine Wohngeldabrechnung, die einer Betriebskostenabrechnung ähnlich ist. Die Kontrolle des Wirtschaftsplanes und der Abrechnung obliegt der Eigentümergemeinschaft, die über beides in der jährlichen Eigentümerversammlung beschließt.

Wohnungseigentum

Als Wohnungseigentum wird das Eigentum an einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus bezeichnet. Im rechtlichen Sinne umfasst das Wohnungseigentum drei untrennbare Komponenten:

das Sondereigentum an den Räumen der Wohnung
den Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (vor allem am Grundstück und am Verwaltungsvermögen) und
das Mitgliedschaftsrecht in der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Ein nicht zu Wohnzwecken dienendes Eigentum wird als Teileigentum bezeichnet, fällt aber in die gleiche Definition wie Wohnungseigentum oder auch Sondereigentum.

Hinweis

Alle Angaben, Formulierungen und Bezeichnungen unseres Stichwortverzeichnisses bieten wir Ihnen freiwillig, ohne Gewähr und frei von jeglicher Verbindlichkeit. Sie dienen lediglich der Orientierung und Hilfestellung zum Verständnis branchenspezifischer Begrifflichkeiten.

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