Käufer mit Klemmbrett bei Wohnungsbesichtigung in luxuriösem Berliner Apartment mit Panoramafenstern und Betonboden.

9 Punkte, die Käufer bei einer bezugsfertigen Neubauwohnung prüfen sollten

  • Posted by: VENTIS Immobilien AG

Der Tag der Wohnungsübergabe ist ein wichtiger Moment beim Kauf einer bezugsfertigen Neubauwohnung. Was viele Käufer unterschätzen: Mit der Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls beginnt die fünfjährige Gewährleistungsfrist, und die Beweislast für nachträglich entdeckte Mängel verschiebt sich auf den Käufer. Wer gut vorbereitet zur Übergabe erscheint, schützt sich vor unangenehmen Überraschungen und stellt sicher, dass alle Mängel rechtzeitig dokumentiert werden.

Worauf es bei der Wohnungsübergabe wirklich ankommt

Die Abnahme einer Neubauwohnung ist rechtlich weit mehr als ein Formalakt. Sobald Sie die Abnahme erklären, gilt die Bauleistung als vertragsgerecht anerkannt. Mängel, die im Abnahmeprotokoll nicht vermerkt sind, lassen sich später nur schwer durchsetzen, weil Sie als Käufer dann nachweisen müssen, dass der Bauträger dafür verantwortlich ist. Vor der Abnahme liegt diese Nachweispflicht noch beim Verkäufer.

Für eine gründliche Prüfung einer Neubauwohnung sollten Sie mindestens eineinhalb bis zwei Stunden einplanen. Bringen Sie eine Taschenlampe, ein Smartphone für Fotos, einen Zollstock und eine Wasserwaage mit. Viele Bauträger bieten außerdem eine Vorbegehung einige Wochen vor dem eigentlichen Abnahmetermin an, bei der noch keine rechtsverbindliche Abnahme erklärt wird. Diese Gelegenheit sollten Sie nutzen, um in Ruhe erste Eindrücke zu sammeln. Bei komplexen Anlagen oder Unsicherheiten lohnt es sich, einen öffentlich bestellten Bausachverständigen hinzuzuziehen.

1. Vollständigkeit aller Unterlagen und Schlüssel prüfen

Bevor Sie auch nur einen Raum betreten, prüfen Sie, ob alle Schlüssel und Unterlagen vollständig übergeben werden. Zur Übergabe gehören sämtliche Schlüssel für Wohnungstür, Haustür, Briefkasten, Keller und gegebenenfalls Garage oder Tiefgaragenstellplatz. Die genaue Anzahl der Schlüssel pro Schließanlage sollte im Übergabeprotokoll festgehalten werden.

Zu den Unterlagen, die Sie bei der Übergabe einer Neubauwohnung erhalten sollten, zählen: Baubeschreibung und Ausführungspläne (Elektro, Sanitär), Bedienungsanleitungen und Wartungspläne für alle technischen Anlagen, Garantieunterlagen für Geräte und Einbauten sowie der Energieausweis. Bei Neubauten ist laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) ausschließlich ein Bedarfsausweis zulässig, da noch keine Verbrauchsdaten vorliegen. Fehlt dieser Ausweis, darf das Gebäude formal nicht genutzt werden.

Notieren Sie außerdem alle Zählerstände für Strom, Wasser und Wärme inklusive der Zählernummern und des genauen Ablesezeitpunkts. Diese Angaben sind wichtig für die spätere Abrechnung und sollten im Protokoll dokumentiert sein.

2. Wände, Böden und Decken auf Mängel untersuchen

Wände, Böden und Decken gehören zu den Bereichen, bei denen Mängel am häufigsten übersehen werden, weil sie auf den ersten Blick unauffällig wirken. Prüfen Sie Wände und Decken bei Streiflicht, also morgens oder abends, wenn das Licht flach einfällt. So werden Unebenheiten, Risse und Abplatzungen im Putz deutlich sichtbarer.

Klopfen Sie Putzflächen ab, um Hohlstellen zu erkennen. Prüfen Sie außerdem die Anschlüsse zwischen Wänden und Fenster- oder Türrahmen auf saubere Ausführung. Bei Böden achten Sie auf Kratzer, Flecken, den Zustand der Fugen bei Fliesen und die Befestigung der Sockelleisten. Beschreiben Sie jeden Mangel so präzise wie möglich, zum Beispiel: „Riss, ca. 10 cm lang, Nordwand Wohnzimmer, Höhe 1,80 m.“ Vage Formulierungen wie „Wand beschädigt“ sind im Streitfall kaum verwertbar.

Verdeckte Mängel, etwa Schimmel hinter übergestrichenem Putz, bleiben immer Angelegenheit des Bauträgers, auch wenn sie erst nach der Übergabe entdeckt werden. Voraussetzung ist, dass Sie nachweisen können, dass der Mangel bei der Übergabe nicht erkennbar war.

3. Fenster, Türen und Beschläge auf Funktion testen

Öffnen, kippen und schließen Sie jedes einzelne Fenster und jede Tür. Beschläge sollten leichtgängig sein, ohne zu klemmen oder zu schleifen. Prüfen Sie auch Hebe-Schiebe-Elemente bei Balkontüren besonders sorgfältig, da diese aufgrund ihres Gewichts häufig Justierungsprobleme aufweisen.

Kontrollieren Sie die Fugen zwischen Fensterrahmen und Mauerwerk auf vollständige Abdichtung. Undichte Anschlüsse können zu Wärmeverlusten und Feuchtigkeitsschäden führen. Prüfen Sie außerdem Rollläden auf Funktion und Dichtheit sowie Scheiben auf Kratzer oder Beschädigungen. Innentüren sollten korrekt ausgerichtet sein und einwandfrei schließen, ohne zu schleifen oder zu klemmen.

Nehmen Sie sich für diesen Prüfpunkt ausreichend Zeit. Defekte Rollläden oder undichte Fenster fallen oft erst bei genauerer Betrachtung auf. Alle Auffälligkeiten gehören ins Abnahmeprotokoll, auch wenn sie zunächst geringfügig erscheinen.

4. Sanitäranlagen und Wasserdruck kontrollieren

Drehen Sie alle Wasserhähne auf und prüfen Sie Druck und Durchfluss. Sowohl Kalt- als auch Warmwasser sollten in allen Leitungen ausreichend Druck haben. Testen Sie außerdem alle Absperrventile auf Funktionsfähigkeit, denn diese sind bei Wartungsarbeiten und im Notfall wichtig.

Kontrollieren Sie Silikonfugen rund um Duschen, Badewannen und Waschbecken auf vollständige und saubere Ausführung. Undichte Fugen sind eine häufige Ursache für Feuchtigkeitsschäden. Prüfen Sie auch, ob Abläufe ordnungsgemäß entwässern und keine Gerüche aufsteigen. Neu erstellte Abwasserleitungen müssen nach DIN EN 1610 auf Dichtheit geprüft werden, bevor die Anlage in Betrieb genommen wird.

Notieren Sie alle Auffälligkeiten sofort im Protokoll. Wasserführende Leitungen, die erst nach der Übergabe undicht werden, können erhebliche Folgeschäden verursachen. Wenn Sie Zweifel an der Dichtheit haben, ist ein Hinweis im Protokoll der richtige Weg.

5. Elektroinstallation und Steckdosen überprüfen

Testen Sie bei der Übergabe einer Neubauwohnung alle Steckdosen, Lichtschalter und angeschlossenen Leuchten. Bringen Sie dafür ein einfaches Prüfgerät oder ein Ladegerät mit. Prüfen Sie außerdem Klingel, Gegensprechanlage und Netzwerkdosen auf Funktion.

Der Sicherungskasten sollte übersichtlich und vollständig beschriftet sein. In Neubauten sind FI-Schutzschalter für alle Steckdosen- und Beleuchtungsstromkreise gesetzlich vorgeschrieben. Im Badezimmer müssen alle Stromkreise über einen FI-Schutzschalter abgesichert sein. Prüfen Sie, ob die Schalter vorhanden und korrekt beschriftet sind.

Elektroinstallationen dürfen ausschließlich von zugelassenen Elektrofachbetrieben ausgeführt werden. Wenn Sie Unregelmäßigkeiten bemerken, zum Beispiel Steckdosen ohne Funktion oder fehlende Absicherungen, halten Sie diese im Protokoll fest und fordern Sie schriftlich Nachbesserung.

6. Heizung, Fußbodenheizung und Lüftung in Betrieb nehmen

Lassen Sie Heizung und Fußbodenheizung während der Übergabe in Betrieb nehmen und prüfen Sie, ob alle Thermostate reagieren und eine gleichmäßige Wärmeverteilung gewährleistet ist. Auch die Warmwasserbereitung sollte getestet werden. Bei Wärmepumpen oder anderen modernen Heizsystemen ist es sinnvoll, sich die Bedienung erklären zu lassen und die Bedienungsanleitung zu erhalten.

Lüftungsanlagen, die in energieeffizienten Neubauten häufig Standard sind, sollten leise laufen und einen spürbaren Luftaustausch gewährleisten. Prüfen Sie, ob die Anlage in Bädern und der Küche ordnungsgemäß absaugt. Bei aufwändigen Systemen mit Wärmerückgewinnung oder Einzelraumregelung kann die Anwesenheit eines Fachmanns bei der Abnahme sinnvoll sein, da eine reine Sichtprüfung durch Laien an ihre Grenzen stößt.

Stellen Sie sicher, dass Ihnen alle Wartungspläne und Bedienungsanleitungen für Heizung und Lüftung ausgehändigt werden. Regelmäßige Wartung ist nicht nur für die Funktion wichtig, sondern auch Voraussetzung für den Erhalt von Garantieansprüchen gegenüber den Herstellern.

7. Balkon, Terrasse und Gemeinschaftsflächen besichtigen

Beim Kauf einer Neubauwohnung haben Sie das Recht auf ein mangelfreies Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Balkon und Terrasse gehören zwar in der Regel zum Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht, die tragende Konstruktion und die Abdichtungsschichten sind jedoch Gemeinschaftseigentum. Prüfen Sie Balkonböden auf Risse, Gefälle zur Entwässerung und den Zustand der Brüstung.

Besichtigen Sie außerdem Treppenhaus, Keller, Tiefgarage und Außenanlagen. Typische Mängel am Gemeinschaftseigentum sind feuchte Kellerwände, Risse in der Fassade, defekte Aufzüge oder Schließanlagen sowie Schäden an Wegen und Grünflächen. Das Abnahmeprotokoll für das Gemeinschaftseigentum sollte genau geprüft werden, bevor Sie es unterzeichnen.

Wichtig: Eine automatische Bevollmächtigung des Verwalters oder eines Sachverständigen des Bauträgers zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist rechtlich nicht zulässig. Nur Sie als Käufer können die Abnahme erklären. Auch für Mängel am Gemeinschaftseigentum gilt die fünfjährige Gewährleistungsfrist ab Abnahme.

8. Schallschutz und Dämmung einschätzen

Schallschutz gehört zu den häufigsten Streitpunkten im Wohnungsbau und ist bei der Übergabe schwer objektiv zu beurteilen, ohne Messgeräte einzusetzen. Dennoch können Sie erste Eindrücke sammeln: Hören Sie, ob Geräusche aus Nachbarwohnungen, dem Treppenhaus oder von haustechnischen Anlagen wie Heizung und Lüftung deutlich wahrnehmbar sind.

Die DIN 4109-1 legt Mindestanforderungen für den Schallschutz im Wohnungsbau fest. Aktuelle Rechtsprechung geht jedoch davon aus, dass dieser Mindeststandard nicht mehr den allgemein anerkannten Regeln der Technik entspricht. Wenn im Kaufvertrag ein erhöhtes Schallschutzniveau vereinbart wurde, sollten Sie prüfen, ob ein entsprechender Nachweis vorliegt. Ist kein erhöhtes Niveau vertraglich vereinbart, gilt im Streitfall der Mindeststandard.

Wenn Sie Zweifel am Schallschutz haben, ist ein Akustikfachmann die richtige Anlaufstelle. Eine nachträgliche Messung ist möglich und kann als Grundlage für Mängelansprüche dienen. Halten Sie Ihre Bedenken in jedem Fall im Abnahmeprotokoll fest, bevor Sie unterschreiben.

9. Mängel dokumentieren und schriftlich festhalten

Das Abnahmeprotokoll ist Ihr wichtigstes Dokument bei der Übergabe einer Neubauwohnung. Jeder Mangel muss darin präzise beschrieben sein, mit Angabe des Raums, der genauen Position und einer kurzen Beschreibung des Problems. Ergänzen Sie die Beschreibung durch Fotos mit Datumsstempel, die als visuelle Beweise dienen.

Für jeden festgestellten Mangel sollte im Protokoll eine Frist zur Beseitigung vereinbart werden. Üblich sind zwei bis vier Wochen, abhängig von Art und Schwere des Mangels. Mündliche Absprachen reichen nicht aus. Alle Vereinbarungen müssen schriftlich im Protokoll stehen, und beide Parteien erhalten eine Kopie.

Die Abnahme kann verweigert werden, wenn ein wesentlicher Mangel vorliegt. Unwesentliche Mängel rechtfertigen keine Abnahmeverweigerung, müssen aber im Protokoll vermerkt sein. Denken Sie außerdem daran: Rund sechs Monate vor Ablauf der fünfjährigen Gewährleistungsfrist lohnt es sich, einen unabhängigen Sachverständigen zu beauftragen, der das Objekt auf bisher nicht erkannte Mängel prüft.

Mit der richtigen Vorbereitung sicher einziehen

Eine gründliche Prüfung bei der Übergabe Ihrer Neubauwohnung ist keine Frage des Misstrauens, sondern eine sinnvolle Absicherung für eine der größten Investitionen Ihres Lebens. Wer die neun Punkte dieser Checkliste systematisch abarbeitet, geht gut vorbereitet in den Abnahmetermin und kann sicher sein, dass alle Mängel rechtzeitig dokumentiert sind.

Planen Sie ausreichend Zeit ein, bringen Sie die richtigen Hilfsmittel mit, und scheuen Sie sich nicht, bei Unsicherheiten einen unabhängigen Sachverständigen hinzuzuziehen. Die Kosten dafür sind überschaubar und stehen in keinem Verhältnis zu den möglichen Folgekosten nicht erkannter Mängel.

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Wer eine bezugsfertige Neubauwohnung kaufen möchte, profitiert von einem Entwickler, der Transparenz und Qualität von Anfang an in den Mittelpunkt stellt. Wir bei VENTIS begleiten Sie durch den gesamten Kaufprozess, vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe und darüber hinaus.

  • Wir stellen Ihnen alle relevanten Unterlagen vollständig bereit, einschließlich Baubeschreibung, Pläne, Genehmigungen und Nachweise über die Einhaltung der MaBV-Sicherheiten.
  • Vor der Übergabe findet eine detaillierte Begehung statt, bei der eventuelle Mängel protokolliert werden. Wir stellen sicher, dass alle Mängel entsprechend Ihrer Rechte als Käufer behoben werden.
  • Wir arbeiten bevorzugt mit langjährigen lokalen Handwerksunternehmen und erfahrenen Fachplanern zusammen, weil wir nach dem Maßstab bauen, als würden wir für den eigenen Bedarf bauen.
  • Wir bieten eine detaillierte Aufschlüsselung aller Kaufnebenkosten, damit Sie volle Transparenz über Notarkosten, Grunderwerbsteuer und weitere Positionen haben.
  • Unsere Eigentumswohnungen in Berlin entstehen in etablierten Lagen wie Charlottenburg, Mitte und Moabit, mit durchdachten Grundrissen, hochwertigen Materialien und moderner Ausstattung.

Wenn Sie Fragen zu unseren aktuellen Projekten haben oder sich unverbindlich informieren möchten, freuen wir uns auf Ihr Beratungsgespräch.

Hinweis: Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Projekten in Berlin sprechen Sie uns gerne direkt an.

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