Wer eine Wohnung in Berlin kauft, denkt zunächst an den Kaufpreis. Doch neben dem eigentlichen Preis kommen beim Wohnungskauf in Berlin noch eine Reihe von Nebenkosten hinzu, die Sie von Anfang an einplanen sollten. Besonders die Notarkosten werden von vielen Käufern unterschätzt oder falsch eingeschätzt. In diesem Artikel beantworten wir die wichtigsten Fragen rund um Notarkosten und weitere Kaufnebenkosten beim Wohnungskauf in Berlin.
Ob Sie als Eigennutzer Ihre erste Eigentumswohnung kaufen oder als Investor Ihr Portfolio erweitern möchten: Ein klares Verständnis der anfallenden Kosten hilft Ihnen, Ihre Finanzierung realistisch zu planen und böse Überraschungen zu vermeiden.
Was sind Notarkosten beim Wohnungskauf in Berlin?
Notarkosten beim Wohnungskauf in Berlin sind die gesetzlich geregelten Gebühren, die ein Notar für seine Tätigkeit im Rahmen des Immobilienkaufs berechnet. Ohne notarielle Beurkundung ist ein Immobilienkauf in Deutschland rechtlich nicht wirksam. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, begleitet die Eigentumsübertragung und veranlasst die Eintragung im Grundbuch.
Die Leistungen des Notars umfassen dabei mehrere Schritte. Er prüft den Kaufvertragsentwurf, klärt beide Parteien über ihre Rechte und Pflichten auf und überwacht die korrekte Abwicklung des gesamten Kaufprozesses. Dazu gehören auch die Einrichtung eines Notaranderkontos, über das der Kaufpreis sicher abgewickelt wird, sowie die Beantragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die den Käufer während der Abwicklung schützt.
Wie hoch sind die Notarkosten beim Wohnungskauf in Berlin?
Die Notarkosten beim Wohnungskauf in Berlin betragen in der Regel etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Sie setzen sich aus der Beurkundungsgebühr für den Kaufvertrag und den Grundbuchkosten zusammen. Die genaue Höhe richtet sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und ist damit bundesweit einheitlich geregelt.
Aufschlüsselung der Notargebühren
Die Gesamtkosten teilen sich grob in zwei Bereiche auf. Etwa 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises entfallen auf die eigentlichen Notargebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags, die Betreuung der Abwicklung und die Auflassungsvormerkung. Weitere rund 0,5 Prozent fallen als Grundbuchgebühren an, also für die Eintragung des neuen Eigentümers und gegebenenfalls für die Eintragung einer Grundschuld bei Finanzierung durch eine Bank.
Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro können Sie also mit Notarkosten von ungefähr 6.000 bis 8.000 Euro rechnen. Finanzieren Sie über ein Bankdarlehen und lassen eine Grundschuld eintragen, erhöhen sich die Kosten leicht, da auch dieser Vorgang gebührenpflichtig ist.
Wann werden die Notarkosten beim Wohnungskauf fällig?
Die Notarkosten beim Wohnungskauf werden in der Regel nach der Beurkundung des Kaufvertrags fällig, nicht erst bei der Schlüsselübergabe oder dem Grundbucheintrag. Der Notar stellt seine Rechnung typischerweise wenige Wochen nach dem Beurkundungstermin aus. Die Zahlung ist dann innerhalb der auf der Rechnung angegebenen Frist zu leisten.
Wichtig zu wissen: Die Notarkosten sind unabhängig davon fällig, ob der Kauf letztlich vollständig abgewickelt wird oder ob es zu Verzögerungen kommt. Sollte ein bereits beurkundeter Kaufvertrag aus irgendeinem Grund rückabgewickelt werden müssen, bleiben die Notargebühren in der Regel trotzdem geschuldet. Planen Sie die Notarkosten daher von Anfang an als festen Bestandteil Ihrer Kaufnebenkosten ein und halten Sie die entsprechende Liquidität bereit.
Wer zahlt die Notarkosten – Käufer oder Verkäufer?
In Deutschland trägt beim Wohnungskauf üblicherweise der Käufer die Notarkosten. Das ist zwar gesetzlich nicht zwingend vorgeschrieben, entspricht aber der gängigen Praxis und wird in nahezu allen Kaufverträgen so vereinbart. Der Käufer hat auch das größere Interesse an einer rechtssicheren Abwicklung und dem korrekten Grundbucheintrag.
Eine Ausnahme bilden bestimmte Kosten, die den Verkäufer betreffen, etwa die Löschung einer bestehenden Grundschuld des Vorbesitzers aus dem Grundbuch. Diese Kosten übernimmt in der Regel der Verkäufer, da sie seine Verbindlichkeiten betreffen. Im Kaufvertrag wird genau geregelt, wer welche Kosten trägt. Es lohnt sich, diesen Punkt vor der Unterzeichnung genau zu lesen.
Welche weiteren Kaufnebenkosten fallen neben den Notarkosten in Berlin an?
Beim Wohnungskauf in Berlin kommen neben den Notarkosten noch weitere Nebenkosten hinzu, die insgesamt zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen können. Die wichtigsten Posten sind die Grunderwerbsteuer, die Maklerprovision und die bereits genannten Grundbuchgebühren.
Grunderwerbsteuer in Berlin
Berlin hat mit 6 Prozent des Kaufpreises eine der höchsten Grunderwerbsteuern in Deutschland. Diese Steuer wird direkt an das Finanzamt abgeführt und ist eine der größten Einzelpositionen bei den Kaufnebenkosten. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro bedeutet das eine Grunderwerbsteuer von 24.000 Euro.
Maklerprovision
Seit der Reform des Maklerrechts im Jahr 2020 gilt in Deutschland das Prinzip der Provisionsteilung. Beauftragt der Verkäufer einen Makler, darf er höchstens die Hälfte der Provision auf den Käufer abwälzen. In Berlin liegt die übliche Gesamtprovision bei etwa 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, was für den Käufer einen Anteil von rund 3,57 Prozent bedeuten kann.
Übersicht der typischen Kaufnebenkosten in Berlin
- Grunderwerbsteuer: 6 Prozent des Kaufpreises
- Notargebühren: ca. 1 bis 1,5 Prozent
- Grundbuchgebühren: ca. 0,5 Prozent
- Maklerprovision (Käuferanteil): ca. 3,57 Prozent (sofern ein Makler beteiligt ist)
Zusammengerechnet können die Kaufnebenkosten beim Wohnungskauf in Berlin also schnell 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises erreichen. Diese Summe müssen Sie in der Regel aus Eigenkapital finanzieren, da Banken die Nebenkosten selten in die Baufinanzierung einbeziehen.
Kann man Notarkosten beim Wohnungskauf sparen oder verhandeln?
Die Notarkosten beim Wohnungskauf sind gesetzlich festgelegt und lassen sich nicht verhandeln. Da die Gebühren im Gerichts- und Notarkostengesetz einheitlich geregelt sind, bietet kein Notar in Deutschland günstigere Konditionen als ein anderer. Ein Preisvergleich zwischen Notaren bringt daher keine Ersparnis.
Es gibt jedoch ein paar Möglichkeiten, die Gesamtkosten leicht zu optimieren. Wenn Sie den Kaufpreis und den Wert der mitgekauften Einbauküche oder Möbel im Kaufvertrag trennen, reduziert sich die Berechnungsgrundlage für die Notargebühren und die Grunderwerbsteuer. Diese Aufteilung muss aber realistisch und nachvollziehbar sein und sollte im Vorfeld mit dem Notar besprochen werden. Eine überhöhte Aufteilung kann als Steuerhinterziehung gewertet werden und ist unbedingt zu vermeiden.
Außerdem können Sie Kosten sparen, wenn Sie auf einen Makler verzichten oder direkt beim Entwickler kaufen, da dann keine Maklerprovision anfällt.
So hilft Ventis beim Wohnungskauf in Berlin
Ventis verkauft Neubauprojekte in Berlin direkt – ohne Makler, ohne versteckte Kosten und mit voller Transparenz über alle anfallenden Kaufnebenkosten. Das bedeutet für Sie als Käufer konkret:
- Keine Maklerprovision: Da Ventis direkt vermarktet, entfällt der Käuferanteil der Maklerprovision von bis zu 3,57 Prozent – eine spürbare Ersparnis beim Gesamtbudget.
- Klare Kostentransparenz: Sie erhalten von Anfang an eine vollständige Übersicht aller Kaufnebenkosten, damit Ihre Finanzierung auf einer soliden Grundlage steht.
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