Was ist ein Festpreisvertrag beim Neubau und warum ist er wichtig?

Ein Festpreisvertrag beim Neubau ist ein Bauvertrag, bei dem der vereinbarte Gesamtpreis für die definierten Bauleistungen verbindlich festgelegt wird und sich nicht einseitig durch den Bauträger erhöhen lässt. Er gibt Käufern von Neubauwohnungen finanzielle Planungssicherheit, weil die Kosten bereits vor Baubeginn feststehen. Die folgenden Abschnitte beantworten die wichtigsten Fragen rund um den Festpreisvertrag beim Immobilienkauf.

Was sind die Vorteile eines Festpreisvertrags gegenüber einem Regievertrag?

Der wichtigste Vorteil des Festpreisvertrags gegenüber einem Regievertrag ist die Kostensicherheit: Sie wissen von Anfang an, was Sie zahlen. Beim Regievertrag werden Leistungen nach tatsächlichem Aufwand abgerechnet, also nach Stunden und Materialverbrauch. Das macht die Endkosten schwer kalkulierbar und birgt das Risiko erheblicher Mehrkosten.

Beim Festpreisvertrag trägt der Bauträger das Kostenrisiko. Steigen Materialpreise oder verlängert sich die Bauzeit aus Gründen, die im Verantwortungsbereich des Bauträgers liegen, gehen diese Mehrkosten nicht auf Sie als Käufer über. Das ist besonders relevant, wenn Bauprojekte über mehrere Monate oder Jahre laufen und Preisschwankungen am Markt auftreten können.

Ein weiterer Vorteil liegt in der Vergleichbarkeit: Mit einem klar definierten Festpreis können Sie Angebote verschiedener Bauträger direkt gegenüberstellen. Beim Regievertrag ist das kaum möglich, weil der tatsächliche Endpreis erst nach Abschluss der Arbeiten feststeht. Für Käufer, die eine Finanzierung planen, ist der Festpreisvertrag außerdem deutlich einfacher zu handhaben, weil Banken einen festen Betrag als Grundlage benötigen.

Welche Leistungen sind im Festpreisvertrag beim Neubau typischerweise enthalten?

Ein Festpreisvertrag beim Neubau umfasst typischerweise alle Bauleistungen, die zur Fertigstellung der Immobilie gemäß Baubeschreibung notwendig sind. Dazu gehören Rohbau, Ausbau, Haustechnik sowie die vertraglich vereinbarte Ausstattung. Was genau abgedeckt ist, legt die beigefügte Baubeschreibung verbindlich fest.

Konkret enthält ein solcher Vertrag in der Regel folgende Leistungsbereiche:

• Rohbau und Tragwerk: Fundamente, Außenwände, Decken und Dach
• Innenausbau: Bodenbeläge, Wandbeläge, Türen und Fenster
• Haustechnik: Heizung, Sanitär, Elektroinstallation und gegebenenfalls Fußbodenheizung
• Außenanlagen: Zufahrten, Gemeinschaftsflächen und Begrünung, soweit vertraglich vereinbart
• Ausstattungsdetails: Küchengeräte, Badausstattung und weitere Extras, sofern explizit im Vertrag genannt

Wichtig ist, dass der Festpreisvertrag immer zusammen mit einer detaillierten Baubeschreibung zu lesen ist. Diese beschreibt Materialien, Qualitätsstufen und Ausführungsstandards. Was in der Baubeschreibung nicht steht, ist auch nicht im Festpreis enthalten. Lesen Sie beide Dokumente sorgfältig und prüfen Sie, ob Sonderwünsche oder individuelle Anpassungen gesondert aufgeführt und bepreist sind.

Kann der Festpreis beim Neubau nachträglich erhöht werden?

Ein wirksam vereinbarter Festpreis darf grundsätzlich nicht einseitig durch den Bauträger erhöht werden. Er ist verbindlich für die vertraglich definierten Leistungen. Es gibt jedoch Ausnahmen: Wenn Sie als Käufer nachträglich Änderungen oder Zusatzleistungen wünschen, entstehen berechtigte Mehrkosten, die gesondert vereinbart und schriftlich festgehalten werden müssen.

Nach den Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) müssen alle Änderungen, die Mehrkosten verursachen, klar kommuniziert und schriftlich dokumentiert werden. Das schützt Sie vor unerwarteten Nachforderungen. Außerdem gilt: Solange Sie keine Änderungswünsche einbringen, bleibt der vereinbarte Preis stabil.

Es gibt Situationen, in denen ein Bauträger versuchen könnte, Preiserhöhungen mit gestiegenen Materialkosten oder unvorhergesehenen Umständen zu begründen. Beim echten Festpreisvertrag trägt der Bauträger dieses Risiko selbst. Sollte ein Vertrag Klauseln enthalten, die einseitige Preiserhöhungen ermöglichen, handelt es sich juristisch gesehen nicht um einen vollwertigen Festpreisvertrag. Lassen Sie solche Klauseln vor der Unterzeichnung von einem Fachanwalt prüfen.

Wie prüft man einen Festpreisvertrag vor der Unterzeichnung?

Vor der Unterzeichnung eines Festpreisvertrags beim Neubau sollten Sie den Vertrag systematisch auf Vollständigkeit, Klarheit und mögliche Risiken prüfen. Das bedeutet konkret: Vertrag und Baubeschreibung gemeinsam lesen, alle Leistungen und Materialien auf Lücken prüfen und unklare Klauseln ansprechen.

Folgende Punkte sollten Sie bei der Prüfung besonders beachten:

1. Baubeschreibung auf Vollständigkeit prüfen: Sind alle Materialien, Ausstattungsdetails und Qualitätsstufen konkret benannt? Vage Formulierungen wie „handelsübliche Qualität“ geben dem Bauträger Spielraum.
2. Fertigstellungstermin: Ist ein verbindlicher Termin für die Bezugsfertigkeit genannt? Ohne klaren Termin fehlt Ihnen ein wichtiger Anhaltspunkt für eventuelle Verzögerungsansprüche.
3. Zahlungsplan nach MaBV: Sind die Ratenzahlungen an konkrete Baufortschritte geknüpft? Der Bauträger muss immer in Vorleistung gehen, bevor er eine Rate anfordern darf.
4. Klauseln zu Preisanpassungen: Enthält der Vertrag Klauseln, die einseitige Preiserhöhungen erlauben? Diese widersprechen dem Grundgedanken eines Festpreisvertrags.
5. Gewährleistungsregelungen: Ist die gesetzliche Gewährleistungsfrist von fünf Jahren nach dem BGB klar geregelt?
6. Sicherheiten: Sind Ihre Zahlungen durch eine Bankbürgschaft oder ein Bausonderkonto abgesichert?

Beauftragen Sie vor der Unterzeichnung einen unabhängigen Bausachverständigen und einen Fachanwalt für Baurecht. Der Notar beurkundet den Vertrag und prüft die formale Rechtmäßigkeit, übernimmt jedoch keine inhaltliche Beratung zu Ihren Gunsten. Außerdem lohnt es sich, Referenzobjekte des Bauträgers zu besichtigen, um sich ein Bild von der tatsächlich erbrachten Qualität zu machen.

Gilt ein Festpreisvertrag auch bei Neubauprojekten in der Entwicklungsphase?

Ja, ein Festpreisvertrag kann auch für Neubauprojekte abgeschlossen werden, die sich noch in der Entwicklungs- oder frühen Planungsphase befinden. In diesem Fall wird der Preis auf Basis der Baubeschreibung und der vorliegenden Pläne verbindlich vereinbart, auch wenn die Bauarbeiten noch nicht begonnen haben.

Gerade beim Kauf einer noch herzustellenden Immobilie vom Bauträger ist die Kombination aus Festpreisvertrag und MaBV-konformem Zahlungsplan besonders wichtig. Die MaBV schreibt vor, dass Zahlungen erst nach erbrachten Bauleistungen fällig werden. Das bedeutet: Auch wenn Sie früh kaufen, zahlen Sie nicht den vollen Kaufpreis im Voraus, sondern in Raten entsprechend dem Baufortschritt.

Bevor die erste Rate fällig wird, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein: Der Kaufvertrag muss rechtswirksam sein, die Auflassungsvormerkung für Sie als Käufer muss im Grundbuch eingetragen sein, eine Baugenehmigung muss vorliegen und eventuelle Belastungen des Bauträgers im Grundbuch müssen durch eine Freistellungsverpflichtung der finanzierenden Bank abgesichert sein. Der Notar prüft diese Voraussetzungen und informiert Sie, wenn die Zahlung fällig wird.

Kaufen Sie in der Entwicklungsphase, haben Sie häufig noch die Möglichkeit, Sonderwünsche einzubringen und Grundrisse mitzugestalten. Diese Änderungen müssen jedoch schriftlich vereinbart und separat bepreist werden, damit der ursprüngliche Festpreis klar von den Zusatzkosten getrennt bleibt. Achten Sie darauf, dass alle Anpassungen im Vertrag oder in einer schriftlichen Nachtragsvereinbarung dokumentiert sind.

Festpreisvertrag beim Neubau: Wie VENTIS für Transparenz sorgt

Wir wissen, dass der Kauf einer Neubauwohnung mit vielen Fragen und auch mit Unsicherheiten verbunden ist. Deshalb legen wir bei unseren Projekten großen Wert auf klare vertragliche Grundlagen, die Ihnen von Anfang an Sicherheit geben.

• MaBV-konforme Zahlungspläne: Wir erstellen detaillierte Zahlungspläne, die strikt an den Baufortschritt geknüpft sind. Sie zahlen erst, nachdem wir eine Leistung tatsächlich erbracht haben.
• Transparente Baubeschreibungen: Unsere Verträge enthalten präzise Angaben zu Materialien, Ausstattungsdetails und Fertigstellungsterminen, damit Sie genau wissen, was Sie erwerben.
• Abgesicherte Zahlungen: Ihre geleisteten Zahlungen sind durch die gesetzlich vorgeschriebenen Sicherheiten geschützt, zum Beispiel durch Bankbürgschaften.
• Erfahrenes Netzwerk: Wir arbeiten mit Notaren, Sachverständigen und Rechtsanwälten zusammen, die den gesamten Kaufprozess begleiten.
• Qualitätsnachweise durch Referenzen: Unsere fertiggestellten Projekte stehen für die Qualität, die wir auch bei neuen Vorhaben liefern.

Wenn Sie sich für eine unserer Eigentumswohnungen in Berlin interessieren, begleiten wir Sie transparent durch jeden Schritt des Kaufprozesses. Bei Fragen zum Festpreisvertrag oder zu einem konkreten Projekt freuen wir uns auf ein Beratungsgespräch.

Hinweis: Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Projekten in Berlin sprechen Sie uns gerne direkt an.

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