Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein amtliches Dokument, das bestätigt, dass eine Wohnung oder ein nicht zu Wohnzwecken genutzter Raum baulich vollständig von anderen Einheiten eines Gebäudes getrennt ist. Sie ist eine gesetzliche Voraussetzung für die Begründung von Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und damit unverzichtbar für jeden Wohnungskauf in Berlin, bei dem Sondereigentum eingetragen werden soll. Die folgenden Abschnitte beantworten die wichtigsten Fragen rund um dieses Dokument.
Wofür wird eine Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigt?
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird benötigt, um Wohnungseigentum rechtlich zu begründen. Ohne sie kann kein Sondereigentum im Grundbuch eingetragen werden, was bedeutet, dass eine Wohnung nicht als eigenständige Einheit verkauft, gekauft oder beliehen werden kann. Sie ist damit ein zentrales Dokument beim Wohnungskauf in Berlin.
Rechtliche Grundlage ist Paragraph 3 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes. Demnach darf Wohnungseigentum nur begründet werden, wenn die betreffende Einheit in sich abgeschlossen ist. Die Bescheinigung dient dem Notar als Nachweis, dass diese Voraussetzung erfüllt ist, bevor er die Teilungserklärung beurkundet und das Grundbuchamt die einzelnen Einheiten einträgt.
Praktisch relevant ist das Dokument in folgenden Situationen:
- Erstmalige Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen
- Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
- Neubau von Eigentumswohnungen in Berlin
- Verkauf einzelner Einheiten aus einem bisher einheitlich genutzten Gebäude
Für Käufer einer Eigentumswohnung in Berlin ist die Bescheinigung in der Regel bereits vor dem Notartermin vorhanden, da der Projektentwickler oder Verkäufer sie im Vorfeld einholt.
Wie wird eine Abgeschlossenheitsbescheinigung in Berlin beantragt?
In Berlin wird die Abgeschlossenheitsbescheinigung beim zuständigen Bezirksamt beantragt, konkret beim Fachbereich Stadtentwicklung und Bauen des jeweiligen Bezirks. Der Antrag wird in der Regel vom Eigentümer des Gebäudes oder einem beauftragten Architekten gestellt und muss bestimmte Unterlagen enthalten.
Folgende Unterlagen sind für den Antrag erforderlich:
- Ausgefülltes Antragsformular des zuständigen Bezirksamts
- Aufteilungsplan in mehrfacher Ausfertigung (üblicherweise drei Exemplare)
- Nachweis der Eigentümerstellung, zum Beispiel ein aktueller Grundbuchauszug
- Lageplan des Grundstücks
Die Bearbeitungszeit variiert je nach Bezirk und Auslastung der Behörde. In Berlin sollte man realistischerweise mit mehreren Wochen Wartezeit rechnen. Es empfiehlt sich daher, den Antrag frühzeitig im Planungsprozess zu stellen, um Verzögerungen beim Notartermin oder der Grundbucheintragung zu vermeiden.
Was muss ein Aufteilungsplan für die Bescheinigung enthalten?
Der Aufteilungsplan ist eine zeichnerische Darstellung des gesamten Gebäudes, die alle Einheiten, Gemeinschaftsflächen und Zugänge klar kennzeichnet. Er bildet die Grundlage für die Prüfung der Abgeschlossenheit und muss von einem Architekten oder Bauzeichner erstellt werden.
Ein vollständiger Aufteilungsplan enthält mindestens:
- Grundrisse aller Geschosse mit eingezeichneten Wohnungsgrenzen
- Nummerierung aller Einheiten entsprechend der geplanten Teilungserklärung
- Darstellung von Keller- und Dachgeschossräumen sowie Garagen oder Stellplätzen, sofern diese als Sondereigentum ausgewiesen werden sollen
- Kennzeichnung von Gemeinschaftsflächen wie Treppenhaus, Flure und gemeinsame Versorgungsleitungen
- Maßstabsgerechte Zeichnungen mit Legende
Das Bezirksamt prüft anhand des Plans, ob jede Einheit einen eigenen abschließbaren Zugang hat und ob Ver- und Entsorgungsleitungen so verlaufen, dass keine Einheit auf den Durchgang durch eine andere angewiesen ist. Fehler oder Unklarheiten im Aufteilungsplan sind der häufigste Grund für Rückfragen oder Verzögerungen bei der Bearbeitung.
Was bedeutet Abgeschlossenheit einer Wohnung konkret?
Abgeschlossenheit bedeutet, dass eine Wohnung oder ein Raum baulich so von anderen Einheiten getrennt ist, dass sie unabhängig genutzt werden kann. Konkret heißt das: Die Einheit muss einen eigenen, abschließbaren Eingang haben, der nicht durch eine andere Wohneinheit führt, und alle wesentlichen Versorgungseinrichtungen müssen eigenständig oder klar abtrennbar sein.
Das Wohnungseigentumsgesetz stellt dabei folgende Mindestanforderungen:
- Eigener, von außen oder vom Gemeinschaftsbereich direkt zugänglicher Eingang mit abschließbarer Tür
- Keine notwendige Durchquerung einer anderen Einheit
- Eigene Küche oder Kochgelegenheit sowie eigenes Bad und WC innerhalb der Einheit
- Klare räumliche Abgrenzung zu anderen Einheiten durch Wände, Decken und Böden
Kellerräume, Garagen oder Stellplätze können ebenfalls als abgeschlossene Einheiten gelten, wenn sie über einen eigenen, abschließbaren Zugang verfügen. Sie werden dann als Teileigentum im Grundbuch eingetragen und können separat verkauft oder vermietet werden.
Welche Kosten entstehen rund um die Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Die Kosten für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung in Berlin setzen sich aus Behördengebühren und den Honoraren für den Architekten zusammen, der den Aufteilungsplan erstellt. Die genauen Gebühren richten sich nach der Anzahl der Einheiten und den jeweils geltenden Gebührenordnungen des Landes Berlin.
Typischerweise fallen folgende Kostenpositionen an:
- Verwaltungsgebühr des Bezirksamts: Die Behördengebühr richtet sich nach Anzahl und Art der Einheiten. Bei kleineren Gebäuden mit wenigen Einheiten ist sie überschaubar, steigt aber mit zunehmender Einheitenanzahl.
- Architektenhonorar: Die Erstellung des Aufteilungsplans durch einen Architekten oder Bauzeichner ist in der Regel der größte Kostenfaktor. Das Honorar hängt vom Umfang des Projekts und der Komplexität des Gebäudes ab.
- Notarkosten: Der Notar benötigt die Bescheinigung für die Beurkundung der Teilungserklärung. Die Notargebühren selbst sind gesetzlich geregelt und richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie.
Für Käufer einer Eigentumswohnung sind diese Kosten in der Regel bereits in den Kaufpreis eingepreist oder werden vom Verkäufer getragen, da die Bescheinigung vor dem Verkauf vorliegen muss. Wer selbst ein Gebäude aufteilt, sollte die Gesamtkosten frühzeitig in die Kalkulation einbeziehen.
Wann läuft eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ab?
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung hat grundsätzlich keine gesetzlich festgelegte Gültigkeitsdauer und verfällt nicht automatisch. Sie bleibt gültig, solange die baulichen Verhältnisse, auf denen sie basiert, unverändert bestehen. Verändert sich die Bausubstanz wesentlich, verliert die Bescheinigung ihre Aussagekraft und muss neu beantragt werden.
Konkret bedeutet das: Wenn nach Ausstellung der Bescheinigung Umbaumaßnahmen durchgeführt werden, die die Abgeschlossenheit einer Einheit verändern, zum Beispiel das Entfernen einer Trennwand oder die Zusammenlegung von Einheiten, ist eine neue Bescheinigung erforderlich. Auch wenn der Aufteilungsplan nachträglich geändert wird, muss die Behörde erneut prüfen und bestätigen.
Für Käufer beim Wohnungskauf in Berlin gilt: Die im Rahmen der Teilungserklärung verwendete Bescheinigung bleibt dauerhaft im Grundbuch verankert und muss nicht periodisch erneuert werden. Relevant wird eine Neuausstellung erst dann, wenn bauliche Veränderungen geplant sind oder eine neue Aufteilung des Gebäudes vorgenommen werden soll.
Wie VENTIS Sie beim Wohnungskauf in Berlin unterstützt
Beim Kauf einer Eigentumswohnung in Berlin begegnen Käufer einer Vielzahl rechtlicher und technischer Anforderungen, von der Abgeschlossenheitsbescheinigung über die Teilungserklärung bis hin zur Grundbucheintragung. Wir bei VENTIS nehmen Ihnen diesen bürokratischen Aufwand vollständig ab, weil wir als erfahrener Berliner Projektentwickler alle notwendigen Schritte von Anfang an in unsere Projektplanung integrieren.
Das bedeutet für Sie konkret:
- Die Abgeschlossenheitsbescheinigung und alle zugehörigen Unterlagen liegen vor dem Notartermin vollständig vor
- Unsere Grundrisse und Baupläne werden von Anfang an so entwickelt, dass die Abgeschlossenheit jeder Einheit baulich und rechtlich gesichert ist
- Hochwertige Materialien und durchdachte Grundrisse stellen sicher, dass jede Einheit nicht nur die gesetzlichen Mindestanforderungen erfüllt, sondern echten Wohnkomfort bietet
- Unser Team begleitet Sie durch den gesamten Kaufprozess und beantwortet alle Fragen zu rechtlichen Dokumenten, Teilungserklärung und Grundbuch
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