Was sollte ich bei Balkon, Terrasse oder Dachterrasse vor dem Kauf prüfen?

Beim Kauf einer Wohnung mit Balkon, Terrasse oder Dachterrasse sollten Sie vor dem Vertragsabschluss mehrere Punkte sorgfältig prüfen: die Eigentumsverhältnisse laut Teilungserklärung, den baulichen Zustand der Außenfläche, die korrekte Flächenberechnung im Exposé sowie mögliche Genehmigungspflichten für bestehende oder geplante Umbauten. Wer diese Fragen im Vorfeld klärt, vermeidet böse Überraschungen nach dem Einzug. Die folgenden Abschnitte gehen jede dieser Fragen der Reihe nach durch.

Wem gehört der Balkon, mir oder der Gemeinschaft?

Ein Balkon ist in einer Eigentümergemeinschaft rechtlich eine Mischform: Der nutzbare Bereich, also der Luftraum sowie nicht-konstruktive Elemente wie der Bodenbelag oder der Innenanstrich, kann dem Sondereigentum zugeordnet sein. Alle tragenden und sicherheitsrelevanten Bauteile hingegen, darunter die Balkonplatte, die Abdichtungsschicht, das Geländer und die Brüstung, sind zwingend Gemeinschaftseigentum.

Diese Unterscheidung ist nicht verhandelbar. Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Urteilen klargestellt, dass Bauteile, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, nicht dem Sondereigentum zugeordnet werden können, unabhängig davon, was die Teilungserklärung dazu sagt. Maßgeblich ist § 5 WEG zur Eigentumszuordnung: Sondereigentum kann nur entstehen, wenn ein Bauteil verändert oder entfernt werden kann, ohne das Gemeinschaftseigentum oder die Rechte anderer Eigentümer zu beeinträchtigen.

Praktisch bedeutet das für Sie als Käufer: Lesen Sie die Teilungserklärung vor dem Kauf sorgfältig durch. Dort ist festgehalten, welche Teile des Balkons Ihnen als Sondereigentum gehören und welche Teile der Gemeinschaft zuzurechnen sind. Häufig wird dem Käufer ein Sondernutzungsrecht an der Außenfläche eingeräumt, ohne dass er daran echtes Sondereigentum erwirbt. Das klingt ähnlich, hat aber erhebliche Konsequenzen für Reparaturkosten und Gestaltungsspielraum.

Wer trägt die Kosten für Reparaturen an Balkon oder Terrasse?

Da die konstruktiven Elemente eines Balkons Gemeinschaftseigentum sind, trägt grundsätzlich die gesamte Eigentümergemeinschaft die Kosten für deren Instandsetzung. Das gilt auch für Eigentümer, die selbst keinen Balkon haben. Für Schäden am Sondereigentum, also etwa am Bodenbelag oder am Innenanstrich, ist hingegen jeder Eigentümer selbst verantwortlich.

Die Kostenverteilung kann jedoch durch die Teilungserklärung oder einen Beschluss der Eigentümerversammlung abweichend geregelt werden. Seit der WEG-Reform 2020 ist es möglich, durch einfachen Mehrheitsbeschluss die Sanierungskosten denjenigen Eigentümern aufzuerlegen, die eine Fläche alleine nutzen. Der Bundesgerichtshof hat diese Praxis ausdrücklich bestätigt. Wer also eine Wohnung mit Balkon oder Dachterrasse kauft, sollte die bestehenden Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft und die Teilungserklärung auf solche Regelungen hin prüfen.

Für die Instandhaltungsrücklage gilt: Jede Eigentümergemeinschaft spart jährlich einen Betrag an, der für größere Reparaturen am Gemeinschaftseigentum verwendet werden kann. Wie hoch diese Rücklage ist und ob sie für absehbare Sanierungsarbeiten ausreicht, lässt sich aus den Protokollen der Eigentümerversammlungen und den Jahresabrechnungen ablesen. Fragen Sie beim Kauf gezielt nach diesen Unterlagen. Eine Balkonsanierung kann je nach Umfang zwischen einigen Hundert und mehreren Tausend Euro pro Quadratmeter kosten, sodass eine gut gefüllte Rücklage einen echten Unterschied macht.

Welche baulichen Mängel sollte man vor dem Kauf unbedingt prüfen?

Bei der Besichtigung einer Wohnung mit Balkon, Terrasse oder Dachterrasse sollten Sie auf Feuchtigkeitsschäden, Risse im Belag, Mängel an der Abdichtung und Probleme mit der Entwässerung achten. Diese Schwachstellen sind die häufigsten Ursachen für kostspielige Folgeschäden und werden bei einer oberflächlichen Besichtigung leicht übersehen.

Konkrete Warnsignale, auf die Sie achten sollten:

• Abplatzender Beton oder Risse im Bodenbelag: Deuten auf Frostschäden oder eine beschädigte Abdichtung hin.
• Dunkle Flecken, muffiger Geruch oder sich lösende Fliesen: Typische Zeichen für eingedrungene Feuchtigkeit.
• Rost am Geländer oder an der Brüstung: Kann auf mangelnde Wartung oder strukturelle Schwächen hinweisen.
• Verstopfte Abläufe oder fehlende Entwässerungsrinnen: Stehendes Wasser beschleunigt die Schädigung der Abdichtung erheblich.
• Fehlendes Gefälle: Der Boden muss so geneigt sein, dass Regenwasser sicher abfließen kann. Fehlt dieses Gefälle, sammelt sich Wasser und dringt in die Konstruktion ein.

Bei älteren Gebäuden, die vor den 1980er-Jahren errichtet wurden, lohnt ein besonderer Blick auf die Balkonkonstruktion. Damals wurden Balkone häufig als sogenannte Kragplatten gebaut, bei denen die Deckenplatte einfach nach außen verlängert wurde. Diese Bauweise erzeugt eine Wärmebrücke am Balkonanschluss, die zu Schimmelbildung an der Innenwand unterhalb des Balkons führen kann. Wenn Sie eine solche Wohnung kaufen, sollten Sie prüfen, ob eine thermische Trennung nachgerüstet wurde oder ob dies noch aussteht.

Wichtig zu wissen: Bei gebrauchten Immobilien ist die Gewährleistung im Kaufvertrag fast immer ausgeschlossen. Sichtbare und verborgene Mängel gehen damit auf Ihr Risiko über. Lediglich arglistig verschwiegene Mängel sind rechtlich angreifbar. Eine sorgfältige Besichtigung, idealerweise mit einem unabhängigen Bausachverständigen, ist daher keine Vorsichtsmaßnahme, sondern eine kluge Investition.

Was bedeutet die Nutzfläche von Balkon oder Terrasse für den Kaufpreis?

Balkone und Terrassen werden bei der Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) in der Regel zu 25 Prozent angerechnet, bei besonders attraktiver Lage oder Ausstattung bis zu 50 Prozent. Wie die Außenfläche berechnet wurde, hat direkten Einfluss auf den ausgewiesenen Quadratmeterpreis und damit auf den Kaufpreis insgesamt.

Das Problem in der Praxis: Nicht alle Exposés arbeiten mit derselben Berechnungsmethode. Nach DIN 277 werden Balkone und Dachterrassen zu 100 Prozent als Nutzfläche gezählt, was zu einer deutlich größeren Gesamtfläche führt als nach der WoFlV. Wenn im Exposé keine Berechnungsmethode angegeben ist, sollten Sie vor Vertragsabschluss nachfragen und das Berechnungsprotokoll einsehen.

Warum das relevant ist: Bei einem Quadratmeterpreis von mehreren Tausend Euro kann eine falsch angesetzte Außenfläche schnell zu einem fünfstelligen Unterschied im Kaufpreis führen. Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent von der vertraglich angegebenen Fläche ab, bestehen rechtliche Ansprüche auf Anpassung oder Schadenersatz. Prüfen Sie die Flächenangaben daher sorgfältig, bevor Sie unterschreiben.

Für den Wert einer Wohnung spielt die Außenfläche übrigens eine messbare Rolle: Wohnungen mit Balkon erzielen im Bundesdurchschnitt höhere Quadratmeterpreise als vergleichbare Einheiten ohne Außenbereich, wobei der Aufpreis je nach Lage und Markt variiert. In sehr hochpreisigen Lagen ist der Einfluss tendenziell geringer. Wenn Sie bezugsfertige Wohnungen im SIGNUM oder anderen Neubauprojekten mit Balkonen, Terrassen oder Gärten betrachten, lohnt sich ein genauer Blick auf die verwendete Berechnungsmethode im Kaufvertrag.

Welche Genehmigungen brauche ich für Umbauten auf der Dachterrasse?

Umbauten auf einer Dachterrasse sind in der Regel genehmigungspflichtig, weil sie die Nutzung, die Statik und das äußere Erscheinungsbild eines Gebäudes verändern. Das gilt sowohl für den nachträglichen Ausbau einer Dachfläche zur Terrasse als auch für größere Einbauten wie Überdachungen oder Aufbauten auf einer bestehenden Dachterrasse.

Zwei Genehmigungsebenen sind dabei zu unterscheiden:

• Öffentlich-rechtliche Genehmigung: Das zuständige Bauamt prüft, ob der Umbau mit dem Bebauungsplan, der Landesbauordnung und den Abstandsregelungen vereinbar ist. In manchen Wohngebieten sind Dachterrassen ausdrücklich untersagt. Die Genehmigungsfreiheit für kleinere Maßnahmen variiert je nach Bundesland erheblich. Im Zweifel sollten Sie beim lokalen Bauamt nachfragen.
• Zustimmung der Eigentümergemeinschaft: Jede bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum erfordert einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Seit der WEG-Reform 2020 reicht dafür grundsätzlich eine einfache Mehrheit. Ein Sondernutzungsrecht an der Dachfläche berechtigt Sie nicht automatisch zum Ausbau.

Wichtig: Die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft ersetzt die öffentlich-rechtliche Baugenehmigung nicht. Beide Genehmigungen müssen vorliegen. Wer ohne Genehmigung baut, riskiert Bußgelder, einen Baustopp oder im schlimmsten Fall eine Abrissverfügung. Im Bauordnungsrecht gibt es keine Verjährung, sodass die Behörde auch Jahre nach dem Umbau noch einschreiten kann.

Wenn Sie eine Wohnung kaufen, zu der eine Dachterrasse gehört, sollten Sie vor Vertragsabschluss prüfen, ob alle baulichen Maßnahmen genehmigt wurden. Nehmen Sie dazu Einsicht in die Bauakte beim zuständigen Bauamt. Nicht genehmigte Aufbauten, sogenannte Schwarzbauten, gehen mit dem Kauf auf Sie über, einschließlich aller damit verbundenen Risiken und Kosten.

Wie VENTIS Sie beim Kauf einer Wohnung mit Außenfläche unterstützt

Balkone, Terrassen und Dachterrassen werfen beim Immobilienkauf viele Fragen auf, von der Eigentumszuordnung über die Flächenberechnung bis hin zu Genehmigungen. Wir bei VENTIS Eigentumswohnungen Berlin entwickeln unsere Projekte mit dem Anspruch, Ihnen als Käufer von Anfang an vollständige Transparenz zu bieten.

• Vollständige Kaufunterlagen gemäß MaBV, inklusive Baubeschreibung, Plänen und Ausstattungsdetails zu allen Außenflächen
• Klare Angaben zur Flächenberechnung und zur Eigentumszuordnung von Balkonen, Terrassen und Gemeinschaftsflächen
• Detaillierte Aufschlüsselung aller Kaufnebenkosten, damit Sie nicht von versteckten Posten überrascht werden
• Übergabeinspektion vor der endgültigen Schlüsselübergabe, bei der eventuelle Mängel protokolliert und behoben werden
• Persönliche Beratung zu unseren aktuellen Projekten in Berlin, von der ersten Anfrage bis zum Notartermin

Wenn Sie konkrete Fragen zu einem unserer Projekte haben oder wissen möchten, welche Außenflächen zu einer bestimmten Wohnung gehören, freuen wir uns auf Ihr Beratungsgespräch.

Hinweis: Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Projekten in Berlin sprechen Sie uns gerne direkt an.

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