Wer eine Wohnung in Berlin kaufen möchte, denkt zunächst an den Kaufpreis. Doch der Wohnungskauf in Berlin bringt eine Reihe von Nebenkosten mit sich, die schnell einen erheblichen Teil des Budgets ausmachen können. Besonders die Frage, welche Kosten sich durch einen Kauf ohne Makler einsparen lassen, beschäftigt viele Käufer.
In diesem Artikel beantworten wir die wichtigsten Fragen rund um die Nebenkosten beim Wohnungskauf in Berlin, damit Sie von Anfang an wissen, womit Sie rechnen müssen und wo tatsächlich Sparpotenzial steckt.
Welche Nebenkosten fallen beim Wohnungskauf in Berlin grundsätzlich an?
Beim Wohnungskauf in Berlin fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis mehrere Nebenkosten an: die Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchgebühren und gegebenenfalls eine Maklerprovision. Insgesamt können diese Nebenkosten zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen, je nachdem, ob ein Makler beteiligt ist.
Die größte Einzelposition ist die Grunderwerbsteuer, die in Berlin aktuell bei 6 Prozent des Kaufpreises liegt. Sie wird direkt an das Finanzamt abgeführt und ist für jeden Käufer verpflichtend. Hinzu kommen die Notarkosten für den Wohnungskauf in Berlin sowie die Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch. Diese beiden Positionen zusammen bewegen sich in der Regel zwischen 1,5 und 2 Prozent des Kaufpreises.
Überblick über die typischen Nebenkostenpositionen
- Grunderwerbsteuer: 6 Prozent des Kaufpreises
- Notarkosten: ca. 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises
- Grundbuchgebühren: ca. 0,5 Prozent des Kaufpreises
- Maklerprovision: bis zu 3,57 Prozent des Kaufpreises (bei Beteiligung eines Maklers)
Diese Kosten fallen unabhängig davon an, ob Sie eine Bestandswohnung oder einen Neubau kaufen. Beim Kauf direkt vom Projektentwickler kann die Maklerprovision jedoch entfallen, was die Gesamtbelastung spürbar reduziert.
Welche Nebenkosten entfallen beim Kauf ohne Makler?
Beim Wohnungskauf ohne Makler entfällt die Maklerprovision vollständig. Das ist die einzige Nebenkostenposition, die durch den Verzicht auf einen Makler wegfällt. Alle anderen Kosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbuchgebühren bleiben in voller Höhe bestehen.
Das klingt zunächst nach wenig, ist aber in der Praxis eine relevante Ersparnis. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro kann die Maklerprovision bis zu rund 14.000 Euro ausmachen. Dieser Betrag steht Ihnen beim Direktkauf für andere Zwecke zur Verfügung, etwa für Renovierungen, Eigenkapital oder eine Finanzierungsreserve.
Wie hoch ist die Maklerprovision in Berlin und wer zahlt sie?
In Berlin beträgt die Maklerprovision in der Regel 7,14 Prozent des Kaufpreises; seit der Gesetzesreform von 2020 wird sie hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Das bedeutet: Käufer zahlen maximal 3,57 Prozent des Kaufpreises als Provision an den Makler.
Vor der Reform war es in Berlin üblich, dass Käufer die gesamte Provision allein trugen. Die neue Regelung hat die Belastung für Käufer zwar halbiert, dennoch bleibt die Provision eine der größten Einzelpositionen bei den Kaufnebenkosten. Wichtig zu wissen: Die Provision ist nur dann fällig, wenn tatsächlich ein Makler am Kauf beteiligt ist. Kaufen Sie direkt vom Eigentümer oder vom Bauträger, entfällt diese Zahlung komplett.
Welche Nebenkosten bleiben auch ohne Makler bestehen?
Auch ohne Makler müssen Käufer in Berlin die Grunderwerbsteuer von 6 Prozent, die Notarkosten für den Wohnungskauf sowie die Grundbuchgebühren zahlen. Diese Kosten sind gesetzlich vorgeschrieben und lassen sich nicht vermeiden.
Die Notarkosten beim Wohnungskauf in Berlin richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind damit bundesweit einheitlich geregelt. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, überwacht die Abwicklung und sorgt für die Eintragung ins Grundbuch. Seine Gebühren sind daher nicht verhandelbar und hängen direkt vom Kaufpreis ab.
Was ist bei der Finanzierung zu beachten?
Banken finanzieren die Kaufnebenkosten in der Regel nicht mit. Das bedeutet, Sie müssen Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbuchgebühren aus eigenen Mitteln bezahlen. Planen Sie daher mindestens 7,5 bis 8 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital allein für die unvermeidbaren Nebenkosten ein, selbst wenn kein Makler beteiligt ist.
Wie findet man Wohnungen in Berlin, die ohne Makler verkauft werden?
Wohnungen ohne Makler in Berlin finden Sie vor allem direkt bei Bauträgern und Projektentwicklern, auf Plattformen für private Immobilienverkäufe sowie über Netzwerke und persönliche Kontakte. Der direkteste Weg ist der Kauf direkt vom Projektentwickler, da hier keine Maklerprovision anfällt.
Viele Bauträger und Projektentwickler vermarkten ihre Neubauprojekte eigenständig und ohne Makler. Das hat für Käufer den Vorteil, dass sie direkt mit dem Ansprechpartner kommunizieren, der das Projekt kennt und konkrete Fragen zu Bauweise, Grundrissen und Ausstattung beantworten kann. Darüber hinaus gibt es Portale, auf denen Privatpersonen ihre Wohnungen ohne Makler inserieren. Hier sollten Sie jedoch besonders sorgfältig prüfen, ob alle Unterlagen vollständig sind und ein Notar die Abwicklung begleitet.
Lohnt sich der Wohnungskauf ohne Makler in Berlin wirklich?
Ja, der Wohnungskauf ohne Makler lohnt sich in Berlin finanziell, weil Sie die Provision von bis zu 3,57 Prozent des Kaufpreises einsparen. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro sind das bis zu 17.850 Euro. Allerdings sollten Sie sicherstellen, dass Sie die notwendige Sorgfalt bei der Prüfung der Immobilie und der Vertragsunterlagen aufbringen.
Der Makler übernimmt in einem klassischen Kaufprozess mehr als nur die Vermittlung. Er koordiniert Besichtigungen, prüft Unterlagen und begleitet die Verhandlungen. Wenn Sie diese Aufgaben selbst übernehmen oder direkt beim Bauträger kaufen, wo diese Schritte ohnehin strukturiert ablaufen, ist der Direktkauf eine sinnvolle Option. Beim Kauf einer Bestandswohnung von einer Privatperson empfiehlt sich in jedem Fall eine unabhängige Prüfung der Teilungserklärung, der Protokolle der Eigentümerversammlungen und des aktuellen Grundbuchauszugs.
So hilft Ventis beim provisionsfreien Wohnungskauf in Berlin
Ventis entwickelt und vermarktet Wohnimmobilien in Berlin und an der Ostsee ausschließlich direkt und ohne Makler. Das bedeutet für Käufer: keine Maklerprovision, ein fester Ansprechpartner und vollständige Transparenz über das Projekt – von der Planung bis zur Schlüsselübergabe. Konkret profitieren Sie von folgenden Vorteilen:
- Keine Maklerprovision: Sie sparen bis zu 3,57 Prozent des Kaufpreises – bei einer 500.000-Euro-Wohnung sind das bis zu 17.850 Euro.
- Direkter Kontakt zum Projektentwickler: Alle Fragen zu Grundrissen, Bauweise und Ausstattung werden direkt und kompetent beantwortet.
- Vollständige Unterlagen von Anfang an: Exposé, Teilungserklärung und Kaufvertragsentwurf werden frühzeitig bereitgestellt.
- Strukturierter Kaufprozess: Vom ersten Gespräch bis zur notariellen Beurkundung begleitet Ventis Sie Schritt für Schritt.
Möchten Sie eine Wohnung in Berlin kaufen – ohne Maklerprovision und mit einem verlässlichen Partner an Ihrer Seite? Sprechen Sie uns jetzt an und erfahren Sie mehr über unsere aktuellen Projekte.