Zwischen Eigennutzung und Vermietung bestehen in Deutschland erhebliche steuerliche Unterschiede: Wer eine Berliner Immobilie vermietet, kann zahlreiche Kosten steuerlich geltend machen und von der Abschreibung profitieren, während Eigennutzer kaum steuerliche Vorteile genießen. Entscheidend ist dabei nicht nur die laufende Besteuerung, sondern auch die Behandlung beim Verkauf sowie die einmalige Grunderwerbsteuer beim Kauf. Die folgenden Fragen beleuchten die wichtigsten steuerlichen Aspekte für Eigentümer in Berlin.
Welche Kosten lassen sich bei Vermietung steuerlich absetzen?
Bei einer vermieteten Immobilie in Berlin lassen sich alle Ausgaben, die direkt mit der Vermietung zusammenhängen, als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen. Dazu zählen unter anderem Zinsen für Immobilienkredite, Verwaltungskosten, Reparaturen, Versicherungen und nicht umlagefähige Betriebskosten. Nur der verbleibende Überschuss wird als Einkommen versteuert.
Konkret absetzbar sind unter anderem:
- Darlehenszinsen für die Finanzierung der Immobilie (nicht jedoch die Tilgung)
- Instandhaltungs- und Reparaturkosten, zum Beispiel für Heizungsreparaturen oder Malerarbeiten
- Hausverwaltungsgebühren und Kosten für Steuerberatung
- Nicht umlagefähige Nebenkosten wie Leerstandskosten oder Versicherungsbeiträge
- Fahrtkosten zur Immobilie für Besichtigungen oder Handwerkertermine
- Werbungskosten für Inserate bei der Mietersuche
Wer seine Wohnung selbst nutzt, kann hingegen keine dieser Kosten steuerlich geltend machen. Für Eigennutzer gibt es im deutschen Steuerrecht keine vergleichbare Möglichkeit, laufende Ausgaben für die eigene Wohnung abzusetzen. Lediglich in bestimmten Konstellationen, etwa bei einem Arbeitszimmer oder bei energetischen Sanierungsmaßnahmen nach Paragraf 35c EStG, sind begrenzte Abzüge möglich.
Wie wird die Abschreibung (AfA) bei Eigennutzung und Vermietung behandelt?
Die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, steht ausschließlich Vermietern zu. Wer eine Immobilie vermietet, kann den Gebäudewert über mehrere Jahrzehnte steuerlich abschreiben. Eigennutzer haben keinen Anspruch auf AfA, da sie keine steuerpflichtigen Einnahmen aus der Immobilie erzielen.
Für Wohngebäude, die nach 1924 errichtet wurden, beträgt die lineare AfA in der Regel 2 Prozent des Gebäudewertes pro Jahr, verteilt auf 50 Jahre. Bei Neubauten, die ab 2023 fertiggestellt wurden, gilt eine erhöhte AfA von 3 Prozent jährlich. Der Grundstückswert wird dabei nicht abgeschrieben, da Grund und Boden nicht an Wert verlieren.
Für Vermieter ist die AfA ein bedeutender steuerlicher Vorteil: Sie mindert jedes Jahr den zu versteuernden Überschuss aus der Vermietung, ohne dass tatsächlich Geld abfließt. Bei einer Eigentumswohnung in Berlin mit einem Gebäudewertanteil von beispielsweise 400.000 Euro ergibt sich bei 2 Prozent AfA ein jährlicher Abzug von 8.000 Euro. Das kann die Steuerlast erheblich reduzieren.
Was gilt bei einem Verkauf – wann fällt Spekulationssteuer an?
Ob beim Verkauf einer Berliner Immobilie Spekulationssteuer anfällt, hängt von der Nutzungsart und der Haltedauer ab. Bei vermieteten Immobilien fällt Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn an, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Bei selbst genutzten Immobilien entfällt die Steuer unter bestimmten Bedingungen deutlich früher.
Spekulationssteuer bei vermieteten Immobilien
Wer eine vermietete Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, muss den erzielten Gewinn vollständig als Einkommen versteuern. Der Steuersatz richtet sich nach dem persönlichen Einkommensteuersatz und kann bis zu 45 Prozent betragen. Nach Ablauf der Zehnjahresfrist ist der Verkauf steuerfrei, unabhängig von der Höhe des Gewinns.
Spekulationssteuer bei selbst genutzten Immobilien
Bei einer selbst genutzten Immobilie greift eine wichtige Ausnahme: Wer die Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt hat, zahlt keine Spekulationssteuer, auch wenn die Zehnjahresfrist noch nicht abgelaufen ist. Diese Regelung gilt unabhängig davon, wie lange die Immobilie insgesamt gehalten wurde. Für Eigennutzer ergibt sich daraus ein erheblicher steuerlicher Vorteil beim Verkauf.
Wie wirkt sich die Grunderwerbsteuer in Berlin auf Eigennutzer und Vermieter aus?
Die Grunderwerbsteuer in Berlin beträgt 6 Prozent des Kaufpreises und fällt sowohl für Eigennutzer als auch für Vermieter beim Erwerb einer Immobilie an. Es gibt keinen Unterschied je nach geplanter Nutzungsart. Allerdings können Vermieter die Grunderwerbsteuer als Teil der Anschaffungskosten steuerlich berücksichtigen, während Eigennutzer diese Kosten nicht absetzen können.
Mit 6 Prozent gehört Berlin zu den Bundesländern mit dem höchsten Grunderwerbsteuersatz in Deutschland. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro fallen damit 30.000 Euro Grunderwerbsteuer an. Für Vermieter erhöht diese Summe die Bemessungsgrundlage für die AfA, da sie zu den Anschaffungsnebenkosten zählt und dem Gebäude- beziehungsweise Grundstückswert anteilig zugerechnet wird. Eigennutzer tragen diese Kosten dagegen vollständig ohne steuerliche Gegenleistung.
Sollte man eine Berliner Immobilie selbst nutzen oder vermieten?
Ob Eigennutzung oder Vermietung steuerlich vorteilhafter ist, lässt sich pauschal nicht beantworten, da es auf die individuelle finanzielle Situation ankommt. Vermieter profitieren von laufenden Steuervorteilen durch Werbungskosten und AfA, tragen aber auch das Risiko steuerpflichtiger Mieteinnahmen. Eigennutzer genießen dagegen Steuerfreiheit beim Verkauf und mietfreies Wohnen, verzichten aber auf alle laufenden Abzüge.
Folgende Aspekte helfen bei der Entscheidung:
- Finanzierungsstruktur: Wer einen hohen Kredit hat, profitiert als Vermieter stärker vom Zinsabzug als Eigennutzer.
- Persönlicher Steuersatz: Bei einem hohen Einkommensteuersatz sind die Abschreibungsvorteile als Vermieter besonders wertvoll.
- Verkaufsplanung: Wer die Immobilie langfristig halten möchte, profitiert als Vermieter von der steuerfreien Veräußerung nach zehn Jahren.
- Mietmarkt Berlin: Die Mietpreise in Berlin sind in attraktiven Lagen weiterhin auf einem hohen Niveau, was die Rendite als Vermieter begünstigt.
- Lebensplanung: Eigennutzung bietet Planungssicherheit und schützt vor Mietpreissteigerungen am Berliner Wohnungsmarkt.
Grundsätzlich gilt: Wer eine Immobilie als Kapitalanlage betrachtet und Steuervorteile maximieren möchte, fährt mit Vermietung oft besser. Wer hingegen Wohnsicherheit sucht und von der günstigen Spekulationssteuerregelung beim Verkauf profitieren möchte, findet in der Eigennutzung gute Argumente. Eine individuelle steuerliche Beratung ist in beiden Fällen empfehlenswert.
Wie VENTIS Ihnen bei Ihrer Immobilienentscheidung in Berlin hilft
Ob Sie eine Berliner Immobilie zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage suchen: Wir bei VENTIS begleiten Sie von der ersten Idee bis zur Schlüsselübergabe. Als inhabergeführter Berliner Projektentwickler mit über 30 Jahren Erfahrung entwickeln wir hochwertige Wohnimmobilien in gefragten Lagen wie Charlottenburg, Mitte und Moabit.
Was wir für Sie leisten:
- Durchdachte Grundrisse und hochwertige Materialien für langfristigen Werterhalt, egal ob zur Eigennutzung oder Vermietung
- Transparente Projektinformationen, damit Sie fundierte Entscheidungen treffen können
- Erfahrung mit Eigennutzer- und Investorenprojekten in Berlin und an der Ostsee
- Persönliche Beratung zu unseren aktuellen Neubauprojekten und deren Eignung als Kapitalanlage oder Eigenheim
Sprechen Sie uns an und erfahren Sie, welches unserer aktuellen Projekte zu Ihrer Situation passt. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage.