Welche Unterlagen sollten Käufer vor dem Kauf einer Neubauwohnung prüfen?

Wer eine Neubauwohnung kauft, sollte vor der Unterschrift eine Reihe wichtiger Dokumente sorgfältig prüfen: Bau- und Leistungsbeschreibung, Teilungserklärung, Bauträgervertrag, Baugenehmigung sowie den Zahlungsplan nach MaBV. Diese Unterlagen schützen Sie vor bösen Überraschungen und geben Ihnen Klarheit über Qualität, Rechte und finanzielle Verpflichtungen. Die folgenden Abschnitte erklären, worauf Sie bei jedem dieser Dokumente konkret achten sollten.

Welche Unterlagen muss der Bauträger vor Vertragsschluss vorlegen?

Der Bauträger ist gesetzlich verpflichtet, Ihnen vor der notariellen Beurkundung alle wesentlichen Unterlagen vollständig vorzulegen. Dazu gehören der Kaufvertragsentwurf mit Bauverpflichtung, die Bau- und Leistungsbeschreibung, Baupläne und Lageplan, die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, der Energieausweis nach GEG, der Zahlungsplan nach MaBV sowie der Nachweis der Baugenehmigung.

Wichtig ist dabei die gesetzliche Vorlaufzeit: Gemäß § 17 Abs. 2a BeurkG müssen Ihnen alle Unterlagen spätestens 14 Tage vor dem Beurkundungstermin vorliegen. Halten Sie diese Frist konsequent ein. Wer unter Zeitdruck unterschreibt, riskiert, wesentliche Vertragsbestandteile zu übersehen.

Seit dem 1. Januar 2018 besteht nach § 650n BGB außerdem ein gesetzlicher Anspruch auf Herausgabe von Plänen und Unterlagen zum Bauvorhaben. Dieser Anspruch gilt in zwei Stufen: vor Baubeginn und spätestens bei Fertigstellung. Er lässt sich vertraglich weder einschränken noch ausschließen. Verlangt der Bauträger für die Übergabe der Baubeschreibung eine Extravergütung, ist das unzulässig.

Darüber hinaus sollten Sie vertraglich vereinbaren, dass Sie bei Baubeginn weitere technische Unterlagen erhalten, darunter ein Bodengutachten, Bauantragspläne mit Schnitten, den Wärmeschutznachweis und Ausführungspläne. Diese Dokumente helfen Ihnen, die Bauqualität während der Bauphase eigenständig nachzuverfolgen oder durch einen Sachverständigen prüfen zu lassen.

Was steht in der Baubeschreibung und worauf kommt es an?

Die Baubeschreibung ist ein verbindlicher Bestandteil des Kaufvertrags und legt fest, welche Leistungen und Materialien der Bauträger schuldet. Abweichungen davon stellen rechtlich Mängel dar. Sie enthält Angaben zu Haustyp und Bauweise, Grundrissen, Baukonstruktion, Innenausbau, Gebäudetechnik sowie Sanitär- und Elektroanlagen.

Beim Lesen der Baubeschreibung sollten Sie auf schwammige Formulierungen achten. Aussagen wie „bauseits“, „nach Wahl des Bauträgers“ oder „gleichwertiger Hersteller“ sind ein Warnsignal. Was nicht konkret in der Baubeschreibung steht, werden Sie auch nicht erhalten. Wenn von „Markenherstellern“ die Rede ist, fragen Sie nach, welche Produzenten konkret gemeint sind.

Besondere Aufmerksamkeit verdient die Wohnflächenberechnung. Die Berechnung kann nach der DIN 283/277 oder nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) erfolgen. Nach der WoFlV dürfen Balkone und Terrassen nur bis zu 50 Prozent angerechnet werden, Dachgeschossflächen nur ab einer bestimmten Raumhöhe. Beim Wohnungseigentum ist die WoFlV nicht zwingend vorgeschrieben, aber es ist wichtig, dass die verwendete Berechnungsmethode klar angegeben wird. Bestehen Sie darauf, dass dies in der Baubeschreibung ausdrücklich festgehalten ist.

Die Baubeschreibung wird außerdem als Nachweis für die Baufinanzierung und das Baugenehmigungsverfahren benötigt. Eine vollständige, klare Baubeschreibung erleichtert also nicht nur die Prüfung, sondern auch die Abwicklung mit Ihrer Bank.

Was regelt die Teilungserklärung und warum ist sie so wichtig?

Die Teilungserklärung ist ein notariell beurkundetes Dokument, das die Aufteilung eines Gebäudes in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum festlegt. Erst durch sie ist es möglich, für jede Wohneinheit einen eigenen Grundbucheintrag zu erstellen. Sie steht rechtlich über Beschlüssen der Eigentümerversammlung und über der Hausordnung.

Als Käufer treten Sie automatisch in alle Regelungen der Teilungserklärung ein, sobald Sie Eigentümer werden. Unwissenheit schützt dabei nicht vor rechtlichen Konsequenzen. Typische Inhalte sind Nutzungsvorgaben für Wohnungen, Regelungen zur gewerblichen Nutzung, zur Ferienvermietung, zur Tierhaltung und zu baulichen Veränderungen. Auch Stimmrechte und besondere Mehrheitsverhältnisse in der Eigentümergemeinschaft können dort geregelt sein.

Prüfen Sie die Teilungserklärung außerdem auf Sondernutzungsrechte: Ein Gartenanteil oder ein Stellplatz ist nicht immer im Grundbuch eingetragen, sondern kann ausschließlich in der Teilungserklärung geregelt sein. Kaufen Sie eine Wohnung mit Tiefgaragenstellplatz, muss dieser entweder im Wohnungsgrundbuch vermerkt oder mit einer eigenen Grundbuchbezeichnung explizit im Kaufvertrag aufgeführt sein.

Fehlerhafte oder unklare Teilungserklärungen führen regelmäßig zu Rechtsstreitigkeiten. Eine Änderung ist nur durch notarielle Anpassung und erneute Eintragung möglich und erfordert in der Regel die Zustimmung aller betroffenen Eigentümer. Lesen Sie dieses Dokument daher sorgfältig, bevor Sie den Kaufvertrag unterzeichnen.

Wie prüft man den Bauträgervertrag vor der Unterschrift?

Den Bauträgervertrag sollten Sie vor der Unterschrift von einem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht prüfen lassen. Der Notar des Bauträgers muss Ihnen den Vertragsentwurf spätestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin zukommen lassen. Nutzen Sie diese Zeit aktiv für eine unabhängige rechtliche Prüfung.

Achten Sie beim Durchlesen auf folgende Punkte:

• Fertigstellungstermin: Der Vertrag muss verbindliche Angaben zum Fertigstellungstermin oder zur Dauer der Bauausführung enthalten. Fehlen diese, haben Sie bei Verzögerungen kaum Handhabe.
• Zahlungsplan nach MaBV: Der Kaufpreis wird in Raten nach Baufortschritt fällig. Der Bauträger muss immer in Vorleistung gehen. Eine Abschlagszahlungsvereinbarung, die zu Ihren Lasten von § 3 Abs. 2 MaBV abweicht, ist nichtig.
• Auflassungsvormerkung: Diese Eintragung im Grundbuch schützt Sie davor, dass das Grundstück nach Vertragsunterzeichnung noch einmal verkauft oder nachträglich belastet wird. Sie sollte unmittelbar nach Vertragsabschluss eingetragen werden.
• Sicherheitsleistung: Der Bauträger ist verpflichtet, eine Vertragserfüllungsbürgschaft in Höhe von fünf Prozent der Gesamtvergütung zu stellen. Alternativ dürfen Sie diesen Betrag als Sicherheitseinbehalt zurückhalten, bis die Wohnung fertiggestellt ist.
• Mängelrechte: Prüfen Sie, ob Ihre gesetzlichen Schadensersatzrechte sowie die Rechte auf Rücktritt und Minderung vollständig erhalten bleiben. Nicht selten beschränken Bauträgerverträge die Mängelrechte auf das Nacherfüllungsrecht.

Bevor Sie einen Bauträger beauftragen, lohnt sich außerdem eine Bonitätsprüfung. Erkundigen Sie sich nach Referenzobjekten, die bereits fertiggestellt und verkauft wurden. Anhand dieser Referenzen können Sie sich ein konkretes Bild von der Qualität und dem Leistungsumfang des Bauträgers machen. Wer sich für Neubauwohnungen in Berlin interessiert, sollte sich stets die abgeschlossenen Projekte des Anbieters ansehen.

Welche Rolle spielt die Baugenehmigung beim Wohnungskauf?

Die Baugenehmigung ist ein Verwaltungsakt der zuständigen Bauaufsichtsbehörde und bestätigt, dass das geplante Bauvorhaben nach den geprüften öffentlich-rechtlichen Vorschriften zulässig ist. Ohne eine gültige Baugenehmigung darf der Bauträger keine Kaufpreisraten von Ihnen fordern. Vergewissern Sie sich daher, dass die Genehmigung tatsächlich vorliegt.

Eine fehlende Baugenehmigung kann für Sie als Käufer schwerwiegende Folgen haben. Eine Baubehörde kann auch Jahre nach der Fertigstellung den Abriss eines ohne Genehmigung errichteten Gebäudes anordnen. Es gibt weder eine Verjährung noch einen Bestandsschutz für ungenehmigt errichtete Bauten. Hat der Verkäufer das Fehlen der Genehmigung wissentlich verschwiegen, liegt arglistige Täuschung vor, und Sie haben das Recht, den Kaufvertrag anzufechten.

Beachten Sie außerdem, dass Baugenehmigungen eine begrenzte Gültigkeitsdauer haben. In den meisten Bundesländern erlischt die Genehmigung nach drei Jahren, wenn nicht mit dem Bau begonnen wurde. Sie erlischt auch, wenn der Bau mehr als ein Jahr unterbrochen wird. Prüfen Sie daher nicht nur, ob eine Genehmigung vorliegt, sondern auch, ob sie noch gültig ist.

Lassen Sie sich im Kaufvertrag schriftlich bestätigen, dass das Gebäude ordnungsgemäß errichtet und genehmigt ist. Gemäß § 444 BGB ist ein vereinbarter Haftungsausschluss in diesem Fall unwirksam, was Ihre Rechtsposition deutlich stärkt.

Sollte man vor dem Kauf einen unabhängigen Gutachter einschalten?

Ja, ein unabhängiger Bausachverständiger ist auch beim Neubaukauf sinnvoll. Viele Käufer gehen davon aus, dass eine neu gebaute Wohnung automatisch mängelfrei ist. Baupfusch und Materialfehler kommen jedoch häufiger vor als gedacht. Ein Gutachter kann die Bauqualität prüfen und sicherstellen, dass vor der Abnahme keine gravierenden Mängel übersehen werden.

Besonders wichtig ist die Begleitung bei der Bauabnahme. Mit der Abnahme beginnt die fünfjährige Gewährleistungsfrist. Wer dabei auf einen Sachverständigen verzichtet, riskiert, Mängel zu übersehen und auf den Beseitigungskosten sitzen zu bleiben. Nach der Abnahme kehrt sich zudem die Beweislast um: Dann müssen Sie als Käufer nachweisen, dass ein Mangel bereits bei der Abnahme vorhanden war.

Ein Sachverständiger hilft Ihnen auch dabei, den Zahlungsplan zu kontrollieren. Bauträger fordern gelegentlich Abschlagszahlungen, obwohl der tatsächliche Baufortschritt die jeweilige Rate noch nicht rechtfertigt. Ein unabhängiger Gutachter kann den Bautenstand vor jeder Zahlung objektiv beurteilen.

Die Kosten für eine professionelle Baubegleitung beim Neubau liegen je nach Umfang zwischen einigen Hundert Euro für eine Einzelbegehung und mehreren Tausend Euro für eine vollständige Baubegleitung. Die KfW fördert die Baubegleitung mit einem Zuschuss von bis zu 50 Prozent der Kosten. Bei der Wahl eines Gutachters sollten Sie auf eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 achten, da die Berufsbezeichnungen „Immobiliengutachter“ und „Bausachverständiger“ rechtlich nicht geschützt sind.

VENTIS begleitet Sie beim Kauf Ihrer Neubauwohnung

Wir wissen, dass der Kauf einer Neubauwohnung mit vielen Fragen und Dokumenten verbunden ist. Als inhabergeführtes Unternehmen mit über 30 Jahren Erfahrung in der Entwicklung hochwertiger Wohnimmobilien legen wir großen Wert auf Transparenz und eine offene Kommunikation mit unseren Käufern.

• Wir stellen Ihnen alle relevanten Unterlagen rechtzeitig vor der Beurkundung vollständig zur Verfügung, einschließlich Baubeschreibung, Teilungserklärung und Zahlungsplan.
• Unsere Bau- und Leistungsbeschreibungen sind konkret und verbindlich formuliert, ohne schwammige Klauseln.
• Wir begleiten Sie durch den gesamten Kaufprozess und beantworten Ihre Fragen zu Fertigstellungsterminen, Materialien und Ausstattungsdetails direkt und persönlich.
• Unsere Projekte entstehen in etablierten Berliner Lagen mit durchdachten Grundrissen, nachhaltiger Bauweise und hochwertigen Materialien.

Einen Überblick über unsere aktuellen Eigentumswohnungen in Berlin finden Sie auf unserer Projektseite. Wenn Sie konkrete Fragen zu einem unserer Projekte haben oder sich unverbindlich beraten lassen möchten, freuen wir uns über Ihre Kontaktaufnahme.

Hinweis: Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Projekten in Berlin sprechen Sie uns gerne direkt an.

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