Wie läuft der Kauf einer Neubauwohnung vom Grundriss bis zur Übergabe ab?

Der Kauf einer Neubauwohnung läuft in klar definierten Schritten ab: von der Grundrisswahl über den Notartermin und die baubegleitende Ratenzahlung bis hin zur gemeinsamen Abnahme und Schlüsselübergabe. Der gesamte Prozess ist durch die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) und das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) geregelt, was Käufer an jedem Punkt rechtlich absichert. Die folgenden Abschnitte erklären jeden dieser Schritte im Detail.

Welche Schritte kommen nach der Wahl des Grundrisses zuerst?

Nach der Grundrisswahl folgen zunächst die Finanzierungsklärung, die Reservierung der Wohnung und die Vorbereitung des Kaufvertrags durch den Notar. Erst wenn die Finanzierung gesichert ist und alle Vertragsunterlagen geprüft wurden, findet die notarielle Beurkundung statt, die den Kauf rechtlich wirksam macht.

Konkret bedeutet das: Haben Sie sich für eine Wohnung entschieden, sollten Sie Ihre Finanzierung so früh wie möglich klären. Banken benötigen in der Regel Unterlagen wie Einkommensnachweise, eine Selbstauskunft und die Projektunterlagen des Bauträgers. Parallel dazu erhalten Sie den Kaufvertragsentwurf vom Notar, den Sie mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin lesen und mit einem Anwalt oder einem Sachverständigen besprechen sollten.

Im Kaufvertrag wird auch der Kaufgegenstand genau beschrieben: Dazu gehören die Wohnung selbst, ein mögliches Kellerabteil, eine Terrasse oder ein Tiefgaragenstellplatz sowie der Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Wichtig ist, dass Sie vor der Unterzeichnung prüfen, welche Berechnungsmethode für die Wohnfläche verwendet wurde, denn je nach Norm (DIN 277 oder Wohnflächenverordnung) kann die ausgewiesene Quadratmeterzahl unterschiedlich ausfallen.

Sonderwünsche zur Ausstattung, also etwa eine bestimmte Fliesenfarbe oder eine abweichende Grundrissanpassung, sollten Sie ebenfalls vor Vertragsabschluss ansprechen. Änderungen nach der Beurkundung sind zwar möglich, hängen aber vom jeweiligen Baufortschritt ab und müssen schriftlich vereinbart werden.

Was steht alles im Kaufvertrag für eine Neubauwohnung?

Ein Kaufvertrag für eine Neubauwohnung enthält weit mehr als nur den Kaufpreis. Er regelt den genauen Kaufgegenstand, die Zahlungsmodalitäten nach MaBV, den Fertigstellungstermin, die Gewährleistungsrechte und die Bedingungen für die Eigentumsübertragung. Alle diese Punkte werden notariell beurkundet und sind damit rechtsverbindlich.

Im Einzelnen finden Sie im Vertrag folgende Kernbestandteile:

• Kaufgegenstand: Genaue Beschreibung der Wohnung, aller Nebenräume und des Miteigentumsanteils am Gemeinschaftseigentum
• Kaufpreis und Werklohn: Der Gesamtpreis setzt sich aus einem Grundstücksanteil und dem Werklohn für die Bauleistung zusammen
• Ratenzahlungsplan: Bis zu sieben Raten nach Baufortschritt, geregelt durch die MaBV
• Fertigstellungstermin: Verbindlicher Termin für die Bezugsfertigkeit und die vollständige Fertigstellung
• Auflassungsvormerkung: Sicherung Ihrer Eigentumsrechte im Grundbuch, bevor der Kaufpreis fällig wird
• Freistellungsverpflichtung: Zusicherung, dass bestehende Grundschulden des Bauträgers vor der Eigentumsübertragung gelöscht werden
• Gewährleistung: Fünfjährige Haftung des Bauträgers für Baumängel ab Abnahme der Leistung

Vor dem Notartermin sollten Sie außerdem die Teilungserklärung lesen. Sie legt fest, welche Teile des Gebäudes zum Gemeinschaftseigentum gehören und welche als Sondereigentum ausgewiesen sind. Das ist relevant, weil Sie für Ihr Sondereigentum selbst verantwortlich sind, während das Gemeinschaftseigentum von der Eigentümergemeinschaft gemeinsam verwaltet und instand gehalten wird.

Wie funktioniert die Zahlung beim Kauf einer Neubauwohnung?

Beim Kauf einer Neubauwohnung zahlen Sie den Kaufpreis nicht auf einmal, sondern in Raten, die sich am tatsächlichen Baufortschritt orientieren. Die MaBV schreibt vor, dass der Bauträger immer in Vorleistung geht und den jeweiligen Bauabschnitt nachweisen muss, bevor er die entsprechende Rate anfordern darf.

Die MaBV sieht bis zu 13 mögliche Raten vor, die der Bauträger auf bis zu sieben Zahlungsschritte zusammenfassen kann. Typische Meilensteine sind unter anderem der Beginn der Erdarbeiten, der Rohbau, der Einbau von Fenstern und Türen, der Innenausbau und schließlich die Bezugsfertigkeit. Erst wenn der Notar Sie darüber informiert hat, dass alle Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind, sind Sie zur Zahlung der jeweiligen Rate verpflichtet.

Zu diesen Voraussetzungen gehören konkret:

• Der Kaufvertrag ist rechtswirksam und alle erforderlichen Genehmigungen liegen vor
• Die Auflassungsvormerkung ist zu Ihren Gunsten im Grundbuch eingetragen
• Eine Baugenehmigung liegt vor
• Bestehende Grundschulden des Bauträgers sind durch eine Freistellungsverpflichtung gesichert

Ihre Zahlungen sind zusätzlich durch die MaBV geschützt: entweder über eine Bankbürgschaft oder ein Bausonderkonto. Das bedeutet, dass Ihr investiertes Kapital abgesichert ist, falls der Bauträger seinen Verpflichtungen nicht nachkommen kann. Ein Notaranderkonto ist bei MaBV-Verträgen hingegen nicht zulässig.

Was passiert während der Bauphase mit dem Käufer?

Während der Bauphase werden Sie als Käufer regelmäßig über den Baufortschritt informiert und erhalten die jeweiligen Zahlungsaufforderungen nach Erreichen der vereinbarten Bauabschnitte. Sie haben außerdem das Recht, die Baustelle zu besichtigen, sollten dabei aber immer in Abstimmung mit dem Bauträger vorgehen.

Sollten Sie nach Vertragsabschluss noch Änderungswünsche haben, zum Beispiel bei der Ausstattung oder den Materialien, müssen diese schriftlich mit dem Bauträger vereinbart werden. Die MaBV schreibt vor, dass alle Änderungen, die Mehrkosten verursachen, klar kommuniziert und dokumentiert werden müssen. Je weiter der Bau fortgeschritten ist, desto eingeschränkter sind die Möglichkeiten für solche Anpassungen.

Falls es zu Bauverzögerungen kommt, schützen Sie MaBV und BGB vor unangemessenen Wartezeiten. Der Bauträger ist verpflichtet, Sie über Verzögerungen und deren Gründe zu informieren. Je nach Vertrag und Situation können Entschädigungen oder Vertragsanpassungen vorgenommen werden. Ausgenommen sind Verzögerungen, die außerhalb des Einflussbereichs des Bauträgers liegen, etwa ungewöhnlich lange Frostperioden oder nicht rechtzeitig lieferbare Sonderwunschmaterialien.

Wie läuft die Wohnungsübergabe beim Neubau ab?

Die Wohnungsübergabe beim Neubau beginnt mit der gemeinsamen Abnahme, bei der Käufer und Verkäufer die Bezugsfertigkeit der Wohnung schriftlich festhalten. Erst nach der Abnahme und der Zahlung der damit fälligen Kaufpreisrate erfolgt die Schlüsselübergabe. Die Abnahme ist damit der rechtliche Startpunkt für die fünfjährige Gewährleistungsfrist.

Bei der Abnahme gehen Sie die Wohnung gemeinsam mit einem Vertreter des Bauträgers durch und dokumentieren alle festgestellten Mängel in einem Abnahmeprotokoll. Es empfiehlt sich, einen unabhängigen Sachverständigen hinzuzuziehen, der versteckte Mängel erkennen kann, die einem Laien möglicherweise entgehen. Unterschreiben Sie das Abnahmeprotokoll nur dann, wenn alle wesentlichen Punkte darin korrekt erfasst sind.

Wichtig zu wissen: Bezugsfertigkeit und vollständige Fertigstellung müssen nicht zum selben Zeitpunkt eintreten. Es ist möglich, dass in den Gemeinschaftsbereichen noch Restarbeiten laufen, zum Beispiel der letzte Anstrich im Treppenhaus oder die Fertigstellung des Gartens. Das hindert Sie nicht daran, in die Wohnung einzuziehen, solange das Haus insgesamt bewohnbar ist.

Treten nach dem Einzug Mängel auf, haben Sie als Käufer umfangreiche Gewährleistungsrechte nach dem BGB. Die fünfjährige Gewährleistungsfrist beginnt mit der Abnahme und verpflichtet den Bauträger zur schnellen und fachgerechten Mängelbeseitigung.

Welche Nebenkosten fallen beim Kauf einer Neubauwohnung an?

Beim Kauf einer Neubauwohnung sollten Sie zusätzlich zum Kaufpreis mit Nebenkosten von rund zehn bis fünfzehn Prozent rechnen. Die größten Posten sind die Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Grundbuchkosten und gegebenenfalls eine Maklerprovision. Diese Kosten sind in der Regel nicht finanzierbar und müssen aus Eigenkapital gedeckt werden.

Im Einzelnen setzt sich das aus folgenden Positionen zusammen:

• Grunderwerbsteuer: In Berlin liegt der Steuersatz seit 2015 bei 6 Prozent des Kaufpreises. In anderen Bundesländern variiert der Satz zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Das Finanzamt erstellt den Steuerbescheid auf Basis der notariellen Beurkundung, und erst nach Zahlung erhalten Sie die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erforderlich ist.
• Notargebühren und Grundbuchkosten: Diese richten sich nach dem Kaufpreis und sind gesetzlich geregelt. Sie umfassen die Beurkundung des Kaufvertrags, die Eintragung der Auflassungsvormerkung und die spätere Eigentumsumschreibung.
• Maklerprovision: Mindestens die Hälfte der Provision trägt der Bauträger, die andere Hälfte der Käufer. Bei Direktkäufen vom Bauträger entfällt die Provision häufig ganz.
• Grundschuld: Wenn Sie die Wohnung über einen Bankkredit finanzieren, entstehen zusätzliche Kosten für die Beurkundung und Eintragung der Grundschuld im Grundbuch.

Laufende Kosten nach dem Kauf umfassen die jährliche Grundsteuer sowie das monatliche Wohngeld, das unter anderem die Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum enthält. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage wird von der Eigentümergemeinschaft gemeinsam festgelegt und auf einem separaten Konto verwaltet. Diese Rücklage ist wichtig, da sie für größere Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, etwa am Dach oder an der Heizungsanlage, genutzt wird.

Neubauwohnungen in Berlin mit VENTIS

Wir begleiten Sie durch jeden Schritt des Kaufprozesses, von der ersten Grundrisswahl bis zur Schlüsselübergabe. Als inhabergeführter Bauträger mit über 30 Jahren Erfahrung in Berlin und an der Ostsee kennen wir die Fragen, die Käufer an jedem Punkt des Prozesses bewegen.

• Transparente Kommunikation über Baufortschritt, Fertigstellungstermine und Ausstattungsdetails
• Klare Vertragsunterlagen nach MaBV, geprüft durch ein erfahrenes Netzwerk aus Notaren, Sachverständigen und Rechtsanwälten
• Hochwertige Materialien und durchdachte Grundrisse in etablierten Berliner Lagen wie Charlottenburg, Mitte und Moabit
• Fünfjährige Gewährleistung auf alle Bauleistungen und schnelle Mängelbeseitigung nach dem Einzug
• Persönliche Ansprechpartner, die Sonderwünsche frühzeitig aufnehmen und schriftlich dokumentieren

Wenn Sie sich für eine unserer Eigentumswohnungen in Berlin interessieren, stehen wir Ihnen gerne für ein erstes Gespräch zur Verfügung. Nehmen Sie einfach Kontakt auf und wir klären gemeinsam, welches Projekt zu Ihren Vorstellungen passt.

Hinweis: Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Projekten in Berlin sprechen Sie uns gerne direkt an.

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