Wie viel Eigenkapital braucht man, um in Berlin eine Wohnung zu kaufen?

Für den Kauf einer Wohnung in Berlin sollten Sie in der Regel mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital mitbringen. Da in Berlin zusätzlich hohe Kaufnebenkosten anfallen, empfehlen Finanzierungsexperten, diese vollständig aus eigenen Mitteln zu decken und darüber hinaus noch einen Puffer für den Kaufpreis selbst einzuplanen. Die folgenden Abschnitte erklären, wie sich das Eigenkapital zusammensetzt, welche Nebenkosten anfallen und welche Fördermöglichkeiten Sie nutzen können.

Wie viel Prozent des Kaufpreises sollte man als Eigenkapital mitbringen?

Als Faustregel gilt: Beim Kauf einer Eigentumswohnung in Berlin sollten Sie mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einplanen. Davon decken Sie zunächst die gesamten Kaufnebenkosten ab, die in Berlin rund 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Die verbleibenden 10 bis 20 Prozent fließen als echter Eigenkapitalanteil in die Finanzierung.

Banken bewerten das Verhältnis zwischen Eigenkapital und Kaufpreis sehr genau. Je höher Ihr Eigenkapitalanteil, desto besser sind in der Regel die Konditionen, die Sie für Ihren Kredit erhalten. Ein Eigenkapitalanteil von unter 10 Prozent gilt bei den meisten Banken als riskant und führt häufig zu Zinsaufschlägen oder einer Ablehnung des Kreditantrags.

Konkret bedeutet das: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sollten Sie idealerweise zwischen 80.000 und 120.000 Euro an eigenen Mitteln mitbringen. Wer mehr Eigenkapital einbringt, profitiert von niedrigeren Zinsen, einer kürzeren Laufzeit und einer geringeren monatlichen Belastung.

Was zählt überhaupt als Eigenkapital beim Immobilienkauf?

Als Eigenkapital beim Immobilienkauf zählen alle finanziellen Mittel, die Sie ohne Kreditaufnahme in die Finanzierung einbringen können. Dazu gehören Bargeld und Kontoguthaben, Sparguthaben und Tagesgeldkonten, Wertpapiere und Fondsanteile sowie Bausparverträge, die zuteilungsreif sind. Auch Schenkungen oder Erbschaften können als Eigenkapital eingesetzt werden.

Darüber hinaus gibt es weitere Formen von Eigenkapital, die Banken unter Umständen anerkennen:

• Eigenleistungen (Muskelhypothek): Wenn Sie handwerkliche Arbeiten selbst übernehmen, können Banken diese als Eigenkapitalersatz werten. Allerdings erkennen Kreditinstitute solche Eigenleistungen nur in begrenztem Umfang an und verlangen meist einen Nachweis über die eingesparten Kosten.
• Riester-Guthaben: Das angesparte Kapital aus einem Riester-Vertrag kann über das sogenannte Wohnförderkonto für den Immobilienkauf genutzt werden.
• Lebensversicherungen: Der Rückkaufswert einer kapitalbildenden Lebensversicherung gilt ebenfalls als Eigenkapital, sofern der Vertrag entsprechend weit gelaufen ist.
• Vorhandenes Immobilieneigentum: Wer bereits eine Immobilie besitzt, kann deren Beleihungswert als Sicherheit einsetzen, was die Eigenkapitalbasis stärkt.

Wichtig ist, dass Banken in der Regel nur liquide oder kurzfristig verfügbare Mittel als vollwertiges Eigenkapital werten. Aktien oder Fondsanteile mit starken Kursschwankungen werden manchmal nur anteilig berücksichtigt.

Welche Nebenkosten müssen vom Eigenkapital abgedeckt werden?

Die Kaufnebenkosten beim Erwerb einer Eigentumswohnung in Berlin belaufen sich auf rund 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises und sollten vollständig aus dem Eigenkapital finanziert werden. Banken finanzieren diese Kosten in der Regel nicht mit, da sie keinen beleihungsfähigen Gegenwert darstellen.

Die wichtigsten Nebenkosten im Überblick:

• Grunderwerbsteuer: In Berlin beträgt die Grunderwerbsteuer seit dem 1. Januar 2015 sechs Prozent des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das 24.000 Euro, die direkt an das Finanzamt gehen.
• Notarkosten: Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und koordiniert die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Die Notarkosten liegen üblicherweise bei rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises.
• Grundbuchkosten: Für die Eintragung des neuen Eigentümers sowie einer etwaigen Grundschuld im Grundbuch fallen weitere Kosten von etwa 0,5 bis 1 Prozent an.
• Maklerprovision: Sofern ein Makler beteiligt ist, kann eine Provision von bis zu 3,57 Prozent des Kaufpreises anfallen. Bei Neubauprojekten entfällt diese oft, da der Entwickler direkt verkauft.

Hinzu kommen mögliche Kosten für Gutachten, Finanzierungsberatung oder den Umzug selbst. Ein ausreichend großer Eigenkapitalpuffer schützt Sie davor, in finanzielle Engpässe zu geraten, bevor Sie auch nur einen Schlüssel in der Hand halten.

Kann man in Berlin eine Wohnung ohne Eigenkapital kaufen?

Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist in Berlin grundsätzlich möglich, aber mit erheblichen Nachteilen verbunden. Banken verlangen für sogenannte 100-Prozent- oder 110-Prozent-Finanzierungen deutlich höhere Zinsen, und viele Kreditinstitute lehnen solche Anfragen bei fehlender Bonität oder unsicherem Einkommen ab. Ohne Eigenkapital zahlen Sie über die gesamte Laufzeit deutlich mehr.

Einige Banken bieten Vollfinanzierungen an, wenn die Bonität des Käufers ausgezeichnet ist, das Einkommen stabil und hoch genug ist und die Immobilie einen sehr guten Beleihungswert hat. In der Praxis bedeutet das: Wer keine eigenen Mittel mitbringt, muss mit einem spürbar höheren Zinssatz rechnen, der die monatliche Rate und die Gesamtkosten erheblich in die Höhe treibt.

Außerdem bleibt das Problem der Kaufnebenkosten bestehen. Selbst wenn eine Bank den Kaufpreis vollständig finanziert, müssen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten in der Regel aus eigener Tasche gezahlt werden. Wer diese Nebenkosten nicht aufbringen kann, hat in der Praxis kaum eine realistische Möglichkeit, in Berlin eine Wohnung zu kaufen.

Wie beeinflusst das Eigenkapital den Zinssatz und die monatliche Rate?

Das Eigenkapital hat einen direkten Einfluss auf den Zinssatz Ihres Darlehens: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto niedriger ist der sogenannte Beleihungsauslauf, und desto günstiger sind die Konditionen der Bank. Schon ein Unterschied von 10 Prozentpunkten beim Eigenkapitalanteil kann den Zinssatz messbar senken und die monatliche Rate sowie die Gesamtkosten deutlich reduzieren.

Banken staffeln ihre Zinssätze typischerweise nach dem Beleihungsauslauf, also dem Verhältnis des Darlehens zum Beleihungswert der Immobilie. Gängige Schwellenwerte liegen bei 60, 80 und 90 Prozent. Wer unter der 60-Prozent-Grenze bleibt, erhält in der Regel die besten Konditionen. Wer dagegen 90 Prozent oder mehr finanziert, zahlt deutliche Zinsaufschläge.

Ein einfaches Beispiel verdeutlicht den Effekt: Bei einem Darlehen von 320.000 Euro und einem Zinssatz von 3,5 Prozent beträgt die monatliche Zinsbelastung rund 933 Euro. Bei einem Zinssatz von 4,5 Prozent für denselben Betrag steigt sie auf rund 1.200 Euro. Über eine Laufzeit von 20 Jahren summiert sich dieser Unterschied auf einen fünfstelligen Betrag.

Welche Förderprogramme helfen beim Aufbau von Eigenkapital in Berlin?

In Berlin und auf Bundesebene gibt es mehrere Förderprogramme, die den Aufbau von Eigenkapital oder den Erwerb von Wohneigentum unterstützen. Die wichtigsten Anlaufstellen sind die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und die Investitionsbank Berlin (IBB).

KfW-Förderprogramme für Käufer

Die KfW bietet zinsgünstige Darlehen für den Kauf von Wohneigentum an, die als Ergänzung zur Hauptfinanzierung genutzt werden können. Das Programm „Wohneigentum für Familien“ (KfW 300) richtet sich speziell an Familien mit Kindern und bietet besonders günstige Konditionen sowie Tilgungszuschüsse. Diese Zuschüsse müssen nicht zurückgezahlt werden und stärken damit indirekt die Eigenkapitalbasis.

Darüber hinaus fördert die KfW energieeffizientes Bauen und Sanieren mit zinsgünstigen Krediten und Zuschüssen. Wer eine Neubauwohnung mit hohem Energiestandard kauft, kann von diesen Programmen profitieren und so die Gesamtfinanzierung günstiger gestalten.

IBB-Förderprogramme in Berlin

Die Investitionsbank Berlin bietet eigene Förderprogramme für Berliner Käufer an. Das IBB-Wohneigentumsprogramm stellt zinsgünstige Darlehen bereit, die ergänzend zur Bankfinanzierung eingesetzt werden können. Diese Darlehen helfen dabei, die Eigenkapitallücke zu schließen, ohne auf teure Marktkonditionen angewiesen zu sein.

Zusätzlich lohnt sich ein Blick auf das Baukindergeld, sofern es zum Zeitpunkt Ihres Kaufs noch verfügbar ist, sowie auf staatlich geförderte Bausparverträge, die beim langfristigen Aufbau von Eigenkapital helfen. Lassen Sie sich vor dem Kauf von einem unabhängigen Finanzberater oder Ihrer Hausbank informieren, welche Programme in Ihrer konkreten Situation anwendbar sind.

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Hinweis: Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Projekten in Berlin sprechen Sie uns gerne direkt an.

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