Kann man eine Neubauwohnung provisionsfrei erwerben?

Ja, eine Neubauwohnung lässt sich in vielen Fällen provisionsfrei erwerben. Kauft man direkt beim Bauträger, fällt in der Regel keine Maklerprovision an, weil kein Makler in die Transaktion eingebunden ist. Die folgenden Abschnitte erklären, wann trotzdem Kosten entstehen können, welche Nebenkosten bleiben und worauf man beim Direktkauf achten sollte.

Wer zahlt die Provision beim Neubaukauf?

Beim Kauf einer Neubauwohnung direkt vom Bauträger zahlt in der Regel weder Käufer noch Verkäufer eine Maklerprovision, weil schlicht kein Makler beteiligt ist. Der Bauträger vermarktet seine Projekte häufig selbst und tritt gleichzeitig als Verkäufer auf. Es gibt also niemanden, der eine Courtage verdient oder beanspruchen könnte.

Das unterscheidet den Neubaukauf grundlegend vom Erwerb einer Bestandsimmobilie, bei dem ein Makler typischerweise den Kontakt zwischen Käufer und Verkäufer herstellt und dafür eine Vergütung erhält. Beim Direktkauf vom Bauträger entfällt diese Vermittlungsleistung vollständig. Der Kaufpreis, den Sie zahlen, enthält nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) einen Werklohn für die Bauleistung sowie einen Grundstücksanteil, aber keine Maklervergütung.

Wenn eine Provision anfällt, dann nur dann, wenn ein Makler aktiv eingeschaltet wurde. In diesem Fall gilt seit 2020 das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte seiner Provision. Der Käufer kann also nie mehr als 50 Prozent der Maklervergütung tragen.

Wann fällt beim Neubau doch eine Maklerprovision an?

Eine Maklerprovision beim Neubau fällt an, wenn der Bauträger einen externen Makler mit dem Vertrieb seiner Wohnungen beauftragt. Das ist keine Seltenheit: Gerade bei großen Projekten oder wenn der Bauträger keinen eigenen Vertrieb aufbaut, übernimmt ein Makler die Vermarktung und erhält dafür eine Courtage.

In solchen Fällen wird die Provision üblicherweise zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Gesetzlich ist geregelt, dass der Käufer maximal die Hälfte der Provision tragen darf, und auch nur dann, wenn der Verkäufer mindestens den gleichen Betrag zahlt. Eine einseitige Abwälzung der gesamten Maklerkosten auf den Käufer ist rechtlich nicht zulässig.

Praktisch bedeutet das: Bevor Sie ein Angebot für eine Neubauwohnung annehmen, sollten Sie gezielt nachfragen, ob ein Makler beteiligt ist und ob eine Provision anfällt. Seriöse Anbieter kommunizieren das transparent und von Anfang an. Ist im Exposé oder Kaufangebot nichts von einer Courtage erwähnt und handelt es sich um einen Direktverkauf des Bauträgers, können Sie in der Regel davon ausgehen, dass keine Provision berechnet wird.

Was sagt das Bestellerprinzip zum Neubau?

Das Bestellerprinzip, das seit Dezember 2020 für Immobilienkäufe gilt, besagt: Wer den Makler bestellt, trägt mindestens die Hälfte der Provision. Beim Neubaukauf greift dieses Prinzip nur dann, wenn überhaupt ein Makler eingeschaltet wird. Kaufen Sie direkt beim Bauträger, spielt das Bestellerprinzip keine Rolle, weil keine Maklerleistung erbracht wird.

Ist ein Makler beteiligt, schützt das Bestellerprinzip Käufer wirksam: Der Verkäufer oder Bauträger, der den Makler beauftragt hat, muss mindestens genauso viel zahlen wie der Käufer. Eine Praxis, bei der der Käufer die volle Provision trägt, ist seit der Gesetzesänderung nicht mehr zulässig. Das hat die Kostensituation für Neubauwohnungskäufer spürbar verbessert, auch wenn der Direktkauf beim Bauträger nach wie vor die günstigste Variante bleibt.

Welche Kaufnebenkosten fallen beim Neubau trotzdem an?

Auch wenn eine Neubauwohnung provisionsfrei ist, entstehen beim Kauf weitere Nebenkosten, die Sie in Ihre Finanzplanung einbeziehen sollten. Diese Kosten sind unabhängig davon, ob ein Makler beteiligt ist oder nicht, und können je nach Bundesland und Kaufpreis einen erheblichen Betrag ausmachen.

• Grunderwerbsteuer: Sie variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. In Berlin beträgt sie 6 Prozent und ist einer der größten Kostenpunkte beim Erwerb.
• Notarkosten: Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Die Notargebühren richten sich nach dem Kaufpreis und liegen üblicherweise bei rund 1 bis 1,5 Prozent.
• Grundbuchkosten: Die Eintragung ins Grundbuch kostet zusätzlich etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises.
• Finanzierungskosten: Bankgebühren, Bereitstellungszinsen und gegebenenfalls Kosten für eine Grundschuldbestellung kommen je nach Finanzierungsstruktur hinzu.

Zusammengenommen sollten Sie beim Neubaukauf in Berlin Nebenkosten von mindestens 8 bis 9 Prozent des Kaufpreises einplanen, auch ohne Maklerprovision. Ein weiterer Punkt, den das Gesetz ausdrücklich regelt: Beim Neubaukauf nach MaBV darf der Käufer 5 Prozent des Kaufpreises als Sicherheit einbehalten, bis die Wohnung fertiggestellt ist. Dieser Betrag ist kein Kostenfaktor, sondern ein gesetzlich verankerter Schutz für Sie als Käufer.

Wie erkennt man einen seriösen Bauträger beim Direktkauf?

Einen seriösen Bauträger erkennen Sie vor allem daran, dass er transparent kommuniziert, nachweisbare Referenzen vorweisen kann und die gesetzlichen Vorgaben der MaBV vollständig einhält. Wer direkt beim Bauträger kauft und auf einen Makler als Vermittler verzichtet, trägt die Verantwortung für die Prüfung des Anbieters selbst.

Achten Sie auf folgende Merkmale:

• Referenzobjekte: Ein erfahrener Bauträger kann abgeschlossene und verkaufte Projekte vorweisen. Besuchen Sie diese, wenn möglich, und sprechen Sie mit früheren Käufern.
• Transparente Zahlungsmodalitäten: Nach MaBV erfolgt die Zahlung in Raten nach Baufortschritt. Der Bauträger muss immer in Vorleistung gehen und den Fortschritt nachweisen, bevor er die nächste Rate abruft.
• Klare Baubeschreibung: Materialien, Ausstattungsmerkmale und technische Details sollten schriftlich und verbindlich festgehalten sein.
• Gewährleistung: Nach BGB haftet der Bauträger fünf Jahre ab Abnahme für Mängel an der Bauleistung. Ein seriöser Anbieter weist darauf aktiv hin.
• Freistellungsverpflichtung: Ist das Grundstück mit einer Grundschuld belastet, muss die finanzierende Bank eine Freistellungsverpflichtung vorlegen, bevor der Kaufpreis fällig wird.
• Erreichbarkeit und Kommunikation: Ein verlässlicher Bauträger informiert Sie proaktiv über den Baufortschritt und ist bei Fragen gut erreichbar.

Prüfen Sie außerdem, ob der Bauträger im Handelsregister eingetragen ist, und lassen Sie den Kaufvertrag vor Unterzeichnung von einem unabhängigen Anwalt oder Notar prüfen. Das kostet etwas Zeit und unter Umständen eine geringe Gebühr, schützt Sie aber vor bösen Überraschungen.

Neubauwohnungen in Berlin direkt von VENTIS

Wir bei VENTIS entwickeln und vermarkten unsere Projekte ausschließlich im Direktvertrieb, ohne zwischengeschaltete Makler. Das bedeutet für Sie: Beim Kauf einer unserer Eigentumswohnungen in Berlin zahlen Sie keine Maklerprovision. Der Kaufpreis ist das, was Sie sehen.

• Direktkauf ohne Provision: Kein Makler, keine Courtage, volle Kostentransparenz von Anfang an.
• MaBV-konforme Abwicklung: Ratenzahlung nach Baufortschritt, Sicherheitseinbehalt und alle gesetzlich vorgeschriebenen Schutzmechanismen sind selbstverständlicher Bestandteil unserer Verträge.
• Nachweisbare Referenzen: Wir sind seit über 30 Jahren als Bauträger in Berlin tätig und können eine Vielzahl abgeschlossener Projekte in Lagen wie Charlottenburg, Mitte und Moabit vorweisen.
• Fünf Jahre Gewährleistung: Wir stehen nach BGB für unsere Bauleistungen gerade und kümmern uns schnell und unkompliziert um auftretende Mängel.
• Persönliche Begleitung: Vom ersten Kontakt bis zum Einzug begleiten wir Sie durch den gesamten Kaufprozess, erklären Fachbegriffe und beantworten Ihre Fragen direkt.

Wenn Sie konkrete Fragen zu unseren aktuellen Projekten oder zum Ablauf eines provisionsfreien Neubaukaufs haben, freuen wir uns auf ein Beratungsgespräch mit Ihnen.

Hinweis: Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Projekten in Berlin sprechen Sie uns gerne direkt an.

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