Bezugsfertig oder frühe Bauphase: Wie viel Mitgestaltung ist möglich?

Wie viel Mitgestaltung beim Kauf einer Neubauwohnung möglich ist, hängt vor allem vom Zeitpunkt des Kaufs ab. Wer früh in der Bauphase kauft, kann Grundrisse, Ausstattung und Technik noch aktiv beeinflussen. Wer eine bezugsfertige Wohnung erwirbt, gewinnt dafür Planungssicherheit und kann sofort einziehen. Die folgenden Abschnitte beantworten die wichtigsten Fragen rund um Mitgestaltung, Sonderwünsche und den richtigen Kaufzeitpunkt.

Was kann man in der frühen Bauphase noch verändern?

In der frühen Bauphase sind die weitreichendsten Änderungen möglich: Grundrisse lassen sich anpassen, Wände versetzen, Zimmer zusammenlegen und technische Installationen individuell planen. Je früher der Kauf erfolgt, desto größer ist der Gestaltungsspielraum. Idealerweise werden grundlegende Änderungswünsche bereits vor Unterzeichnung des Kaufvertrags besprochen.

Besonders relevant ist der Zeitpunkt der Rohbauphase. Stromleitungen, Schalter und Anschlussdosen werden in dieser Phase verlegt. Sobald der Putz auf den Wänden ist, wird jede nachträgliche Änderung aufwendig: Schlitze müssen gestemmt, Leitungen neu gezogen, Wände verspachtelt und gestrichen werden. Wer zu diesem Zeitpunkt noch Anpassungen wünscht, zahlt deutlich mehr. Wer hingegen früh plant, kann zum Beispiel Leerrohre für spätere Smart-Home-Technik oder Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge kostengünstig einbauen lassen.

Kleinere bauliche Änderungen wie die Anpassung von Türöffnungsrichtungen oder das Hinzufügen einzelner Steckdosen sind auch noch während der laufenden Bauphase umsetzbar, sofern der Baufortschritt es erlaubt. Bei Eingriffen in tragende Wände ist jedoch Vorsicht geboten: Hier muss die Statik geprüft werden, was ein Statikbüro erfordert und unter Umständen Auswirkungen auf die Baugenehmigung haben kann.

Welche Änderungen sind bei einer bezugsfertigen Wohnung noch möglich?

Bei einer bezugsfertigen Wohnung sind grundlegende Änderungen am Grundriss in der Regel nicht mehr möglich. Was noch geht: Oberflächenentscheidungen wie Bodenbeläge oder Wandfarben, sofern diese noch nicht endgültig ausgeführt wurden, sowie kleinere technische Anpassungen, wenn der Bauträger dazu bereit ist und der Aufwand überschaubar bleibt.

Der Begriff „bezugsfertig“ ist gesetzlich nicht eindeutig definiert. Er beschreibt den Zustand, in dem die wesentlichen Bauarbeiten abgeschlossen sind und die Wohnung bewohnbar ist, ohne dass Gesundheit oder Sicherheit der Bewohner gefährdet werden. Dazu gehören funktionierende Türen und Fenster sowie Anschlüsse für Strom und Wasser. Restarbeiten wie ein noch nicht fertig angelegter Gartenbereich oder ausstehende Außenputzarbeiten verhindern die Bezugsfertigkeit nicht zwingend.

Wichtig zu wissen: Bezugsfertigkeit bedeutet nicht automatisch Mangelfreiheit. Vor der Schlüsselübergabe findet eine gemeinsame Begehung statt, bei der Käufer und Verkäufer die Beschaffenheit des Kaufgegenstands schriftlich festhalten. Erst wenn der Käufer die Abnahme erklärt, kann der Bauträger die damit fällige Kaufpreisrate anfordern. Mängel, die bei der Abnahme festgestellt werden, müssen protokolliert und behoben werden. Die Gewährleistungsfrist von fünf Jahren beginnt ab diesem Zeitpunkt zu laufen.

Wer eine fertiggestellte Wohnung kauft und bestimmte Details gerne anders hätte, kann dies ansprechen. Sofern technisch möglich und ohne langwierige Genehmigungsverfahren, ist ein Bauträger manchmal bereit, noch Anpassungen vorzunehmen. Das ist jedoch die Ausnahme und hängt stark vom Einzelfall ab.

Was sind Sonderwünsche beim Neubau und wie werden sie umgesetzt?

Sonderwünsche beim Neubau sind alle Abweichungen vom vertraglich vereinbarten Leistungspaket des Bauträgers, also alles, was über die Baubeschreibung hinausgeht. Wahlmöglichkeiten aus dem Bemusterungskatalog, etwa die Auswahl zwischen verschiedenen Fliesenarten oder Armaturen, gelten nicht als Sonderwünsche. Alles darüber hinaus kostet extra und muss gesondert vereinbart werden.

Typische Sonderwünsche umfassen:

• Grundrissänderungen wie das Versetzen von Wänden oder das Zusammenlegen von Zimmern
• Technische Ausstattung wie zusätzliche Steckdosen, Fußbodenheizung in weiteren Räumen oder Vorbereitungen für Photovoltaik
• Hochwertigere Materialien wie Parkett statt Laminat oder besondere Fliesenformate
• Bauliche Extras wie ein zusätzlicher Balkon, ein Kellerabteil oder eine Regendusche

Der Bauherren-Schutzbund empfiehlt, alle Sonderwünsche so früh wie möglich zu definieren und am besten bereits in den Kaufvertrag aufzunehmen. Werden Änderungen erst während des Baus besprochen, fallen in der Regel deutlich höhere Kosten an. Üblich ist ein Bauträgeraufschlag von rund zehn bis fünfzehn Prozent auf die Materialkosten. Alle Planänderungen und die vereinbarten Aufpreise sollten schriftlich festgehalten und notariell beurkundet werden.

Steuerlich relevant: Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass Entgelte für nachträglich vereinbarte Sonderwünsche bei einer noch zu errichtenden Immobilie der Grunderwerbsteuer unterliegen können, wenn ein rechtlicher Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag besteht. Sonderwünsche, die direkt mit einzelnen Handwerkern vereinbart werden, sind davon ausgenommen. Eine steuerliche Beratung vor Vertragsabschluss ist daher sinnvoll.

Wann lohnt es sich, früh in der Bauphase zu kaufen?

Ein früher Kauf in der Bauphase lohnt sich vor allem dann, wenn individuelle Mitgestaltung Priorität hat. Wer Grundrisse, Ausstattung und Technik nach eigenen Vorstellungen gestalten möchte, hat in der frühen Phase die größten Möglichkeiten. Hinzu kommen moderne Energiestandards und ein geringer Wartungsbedarf in den ersten Jahren nach dem Einzug.

Neubauten entsprechen aktuellen Bau- und Energiestandards, was langfristig niedrigere Betriebskosten bedeutet. Wer auf KfW-Förderung setzt, sollte wissen: Das Programm „Klimafreundlicher Neubau“ (297/298) fördert den Effizienzhaus-55-Standard mit Krediten bis zu 100.000 Euro pro Wohneinheit, den Effizienzhaus-40-Standard sogar bis zu 150.000 Euro. Die Förderung läuft laut KfW-Programm 297/298 bis Ende 2026, steht aber unter dem Vorbehalt verfügbarer Bundesmittel.

Ein Aspekt, den Käufer im Blick behalten sollten: Sehr individuelle Grundrisse können den späteren Wiederverkauf erschweren, weil sie nicht jedem Interessenten entsprechen. Wer die Wohnung langfristig selbst bewohnen möchte, kann diesen Punkt in der Regel vernachlässigen. Wer jedoch auch an die Wertentwicklung denkt, sollte Sonderwünsche mit Bedacht wählen.

Welche Risiken gibt es beim Kauf in der frühen Bauphase?

Das größte Risiko beim frühen Kauf ist die Bauträgerinsolvenz. Wenn ein Bauträger während der Bauphase insolvent wird, können Projekte unvollendet bleiben, bereits geleistete Zahlungen sind gefährdet, und Käufer stehen vor erheblichen Mehrkosten. Gleichzeitig schützt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) Käufer durch einen klar geregelten Ratenzahlungsplan nach Baufortschritt.

Die MaBV schreibt vor, dass Zahlungen erst nach Erbringung bestimmter Bauleistungen fällig werden. Vor der ersten Kaufpreiszahlung müssen der Kaufvertrag rechtswirksam sein, die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen sein und eine Baugenehmigung vorliegen. Zahlungen können zusätzlich durch eine Bankbürgschaft oder ein Bausonderkonto abgesichert werden. Gemäß BGB darf der Käufer außerdem fünf Prozent des Kaufpreises bis zur Fertigstellung einbehalten.

Typische Warnsignale für eine drohende Schieflage eines Bauträgers sind:

• Stockender Baufortschritt ohne nachvollziehbare Erklärung
• Häufige Personalwechsel auf der Baustelle
• Beschwerden von Subunternehmern über ausbleibende Zahlungen
• Forderungen nach Vorauszahlungen, die über den MaBV-Ratenplan hinausgehen
• Pfändungsvermerke im Grundbuch

Neben dem Insolvenzrisiko können Bauverzögerungen durch Lieferengpässe oder unvorhergesehene Ereignisse entstehen. Wer bereits eine Wohnung mietet und gleichzeitig Raten an den Bauträger zahlt, trägt in dieser Phase eine doppelte finanzielle Belastung. Eine Fertigstellungsbürgschaft kann hier zusätzliche Sicherheit bieten und ist beim Vertragsabschluss verhandelbar.

Wie findet man den richtigen Kaufzeitpunkt für die eigene Situation?

Den richtigen Kaufzeitpunkt zu finden bedeutet, die eigenen Prioritäten klar zu benennen: Wer maximale Mitgestaltung wünscht, kauft früh in der Bauphase. Wer schnell einziehen und Planungssicherheit bevorzugt, kauft bezugsfertig. Beide Optionen haben ihre Berechtigung, und die Entscheidung hängt von persönlichen, finanziellen und zeitlichen Faktoren ab.

Finanziell sollten Käufer bedenken, dass beim Neubau Ratenzahlungen parallel zur Bauphase anfallen. Das erfordert eine gute Liquiditätsplanung, insbesondere wenn gleichzeitig Mietkosten laufen. Für eine solide Finanzierung empfehlen Experten ein Eigenkapital von mindestens zwanzig bis dreißig Prozent. Hinzu kommen Nebenkosten wie Notargebühren, Grundbuchkosten und die Grunderwerbsteuer, die in Berlin bei sechs Prozent des Kaufpreises liegt.

Auf dem Berliner Markt signalisieren steigende Baugenehmigungszahlen eine vorsichtige Markterholung. Gleichzeitig bleiben Bauzinsen, Materialpreise und Handwerkerkosten auf einem erhöhten Niveau. Wer jetzt kauft, sollte den aktuellen Markttrend im Blick behalten und keine übereilten Entscheidungen treffen.

Praktische Empfehlungen für den Kaufprozess:

• Den Kaufvertrag erst unterschreiben, wenn eine verbindliche Finanzierungsbestätigung der Bank vorliegt
• Den Vertrag vorab von einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Immobilienrecht prüfen lassen
• Alle Sonderwünsche schriftlich und notariell beurkundet festhalten
• Regelmäßige Baustellenbegehungen einplanen oder einen unabhängigen Bausachverständigen beauftragen
• KfW-Fördermöglichkeiten frühzeitig prüfen und beantragen

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Hinweis: Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Projekten in Berlin sprechen Sie uns gerne direkt an.

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