Wer eine Wohnung kauft, denkt meist zuerst an den Kaufpreis. Doch die Nebenkosten beim Wohnungskauf können schnell einen erheblichen Anteil des Gesamtbudgets ausmachen. Besonders beim Wohnungskauf in Berlin lohnt es sich, frühzeitig zu verstehen, welche dieser Kosten steuerlich absetzbar sind und welche nicht.
Die gute Nachricht: Je nach Nutzungsart der Immobilie lassen sich einige Kaufnebenkosten tatsächlich steuerlich geltend machen. Dieser Artikel beantwortet die wichtigsten Fragen rund um das Thema Nebenkosten und Steuern, damit Sie beim Kauf keine bösen Überraschungen erleben.
Welche Nebenkosten fallen beim Wohnungskauf überhaupt an?
Beim Wohnungskauf fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis mehrere Nebenkosten an, die zusammen in der Regel zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten, die Grundbuchgebühren sowie gegebenenfalls die Maklerprovision.
Im Detail setzt sich das typischerweise so zusammen:
- Grunderwerbsteuer: In Berlin beträgt sie derzeit 6 Prozent des Kaufpreises und ist damit eine der höchsten in Deutschland.
- Notarkosten beim Wohnungskauf in Berlin: Diese liegen üblicherweise bei etwa 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises und sind gesetzlich durch die Gebührenordnung geregelt.
- Grundbuchgebühren: Für die Eintragung ins Grundbuch fallen weitere 0,5 bis 1 Prozent an.
- Maklerprovision: Seit der Reform 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision in der Regel zu gleichen Teilen. In Berlin liegt die Gesamtprovision häufig bei 7,14 Prozent inkl. Mehrwertsteuer, wovon der Käufer die Hälfte trägt.
Gerade beim Wohnungskauf in Berlin sollten Sie diese Nebenkosten von Anfang an in Ihre Finanzplanung einrechnen, da sie nicht über ein Hypothekendarlehen finanziert werden können und aus Eigenkapital gedeckt werden müssen.
Welche Nebenkosten beim Wohnungskauf sind steuerlich absetzbar?
Ob und welche Nebenkosten beim Wohnungskauf steuerlich absetzbar sind, hängt entscheidend davon ab, wie Sie die Immobilie nutzen. Bei vermieteten Wohnungen können viele Kaufnebenkosten steuerlich berücksichtigt werden. Bei selbst genutzten Immobilien ist die Absetzbarkeit hingegen stark eingeschränkt.
Grundsätzlich gilt: Kaufnebenkosten wie Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Grundbuchgebühren und Maklerprovision zählen zu den Anschaffungsnebenkosten. Bei einer vermieteten Immobilie werden sie den Anschaffungskosten zugerechnet und erhöhen die Abschreibungsbasis. Das bedeutet, Sie können sie nicht sofort vollständig abziehen, sondern über die Nutzungsdauer der Immobilie abschreiben.
Kann man Kaufnebenkosten bei selbst genutzten Wohnungen absetzen?
Bei einer selbst genutzten Wohnung sind die Kaufnebenkosten in der Regel nicht steuerlich absetzbar. Das Finanzamt erkennt diese Kosten für Eigennutzer weder als Werbungskosten noch als Sonderausgaben an, da keine steuerpflichtigen Einnahmen erzielt werden.
Eine Ausnahme bildet das häusliche Arbeitszimmer: Wenn Sie einen klar abgegrenzten Raum ausschließlich beruflich nutzen und dies der Mittelpunkt Ihrer beruflichen Tätigkeit ist, können anteilige Kosten abgesetzt werden. Dieser Anteil bezieht sich jedoch auf laufende Kosten wie Strom oder Heizung, nicht auf die einmaligen Kaufnebenkosten.
Für Eigennutzer gibt es allerdings andere steuerliche Vorteile, etwa staatliche Förderungen durch KfW-Programme oder die Eigenheimrente (Wohn-Riester). Diese ersetzen zwar nicht die Absetzbarkeit der Nebenkosten, können aber die finanzielle Belastung insgesamt reduzieren.
Wie werden Nebenkosten bei vermieteten Wohnungen steuerlich behandelt?
Bei einer vermieteten Wohnung werden die Kaufnebenkosten als Anschaffungsnebenkosten behandelt und erhöhen die Gesamtanschaffungskosten der Immobilie. Diese erhöhte Basis fließt in die jährliche Abschreibung (AfA) ein, die Sie als Werbungskosten gegen Ihre Mieteinnahmen geltend machen können.
Konkret bedeutet das: Für Wohngebäude, die nach 1924 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare Abschreibung 2 Prozent pro Jahr über 50 Jahre. Für Neubauten, die ab 2023 fertiggestellt werden, gilt eine erhöhte AfA von 3 Prozent. Die Kaufnebenkosten, also auch die Notarkosten beim Wohnungskauf in Berlin, erhöhen die Bemessungsgrundlage für diese Abschreibung.
Was gilt für die Maklerprovision bei Vermietung?
Die Maklerprovision beim Kauf einer vermieteten Immobilie zählt ebenfalls zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöht damit die AfA-Basis. Sie ist nicht sofort als Werbungskosten abziehbar, sondern wird über die Abschreibungsdauer verteilt. Wichtig: Eine Maklerprovision für die spätere Vermietung der Wohnung (nicht für den Kauf) kann hingegen direkt als Werbungskosten abgesetzt werden.
Was ist der Unterschied zwischen Werbungskosten und Anschaffungskosten bei Immobilien?
Werbungskosten sind Ausgaben, die direkt mit der Erzielung von Mieteinnahmen zusammenhängen und im Jahr ihrer Entstehung vollständig absetzbar sind. Anschaffungskosten hingegen sind die Kosten für den Erwerb der Immobilie selbst, einschließlich der Nebenkosten, und werden nur über die Abschreibung steuerlich wirksam.
Hier eine klare Gegenüberstellung:
- Werbungskosten (sofort absetzbar): Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Zinsen auf das Darlehen, Hausgeldanteile, Maklerprovision für die Vermietung
- Anschaffungskosten (nur über AfA absetzbar): Kaufpreis, Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Grundbuchgebühren, Maklerprovision beim Kauf
Diese Unterscheidung ist beim Wohnungskauf in Berlin besonders relevant, weil die hohe Grunderwerbsteuer von 6 Prozent die Anschaffungskosten und damit die AfA-Basis spürbar erhöht. Das wirkt sich positiv auf die jährliche steuerliche Entlastung aus, auch wenn der Effekt über viele Jahre verteilt ist.
Welche Fehler sollte man bei der steuerlichen Absetzung von Kaufnebenkosten vermeiden?
Der häufigste Fehler ist, Kaufnebenkosten direkt als Werbungskosten in der Steuererklärung anzugeben, anstatt sie korrekt den Anschaffungskosten zuzurechnen. Das führt zu Rückfragen oder Korrekturen durch das Finanzamt und kann im schlimmsten Fall als fehlerhafte Steuererklärärung gewertet werden.
Weitere häufige Fehler sind:
- Keine saubere Dokumentation: Bewahren Sie alle Belege zu Notarkosten, Grundbuchgebühren und der Maklerprovision sorgfältig auf. Das Finanzamt kann diese Nachweise verlangen.
- Falsche Aufteilung bei gemischter Nutzung: Wenn Sie eine Wohnung teilweise selbst nutzen und teilweise vermieten, müssen die Kosten anteilig aufgeteilt werden. Eine ungenaue Aufteilung kann zu Problemen führen.
- Grundstücksanteil nicht herausrechnen: Der Grundstücksanteil am Kaufpreis ist nicht abschreibungsfähig. Wer diesen nicht korrekt herausrechnet, setzt eine falsche AfA-Basis an.
- Steuerberatung zu spät hinzuziehen: Gerade beim ersten Immobilienkauf lohnt es sich, frühzeitig einen Steuerberater einzubeziehen, am besten schon vor dem Kauf.
Ein gut strukturierter Kaufvertrag, der Kaufpreis und Inventar klar trennt, kann ebenfalls helfen, die steuerliche Basis sauber zu definieren.
So unterstützt Ventis beim Wohnungskauf in Berlin
Ventis entwickelt Wohnimmobilien in Berlin und an der Ostsee – und begleitet Käufer dabei weit über den Vertragsabschluss hinaus. Gerade beim Thema Kaufnebenkosten und steuerliche Absetzbarkeit sorgt Ventis für Klarheit und Sicherheit:
- Transparente Vertragsunterlagen: Kaufpreis, Grundstücksanteil und Inventar werden klar voneinander getrennt ausgewiesen – eine solide Grundlage für Sie und Ihren Steuerberater.
- Strukturierte Kostendarstellung: Alle relevanten Nebenkosten werden bereits im Vorfeld übersichtlich aufgeführt, damit Sie Ihre Finanzplanung auf einer realistischen Basis aufbauen können.
- Neubauimmobilien mit erhöhter AfA: Die Neubauprojekte von Ventis profitieren von der seit 2023 geltenden AfA von 3 Prozent – das erhöht die steuerliche Attraktivität für Kapitalanleger spürbar.
- Persönliche Beratung: Das Ventis-Team steht Ihnen bei allen Fragen rund um den Kaufprozess zur Seite und vermittelt auf Wunsch den Kontakt zu erfahrenen Steuerberatern.
Sie möchten eine Wohnung in Berlin kaufen und dabei steuerlich optimal aufgestellt sein? Nehmen Sie jetzt Kontakt mit Ventis auf und lassen Sie sich unverbindlich beraten.