Wie läuft eine WEG-Versammlung für Berliner Eigentumswohnungsbesitzer ab?

Eine WEG-Versammlung läuft in der Regel so ab: Die Hausverwaltung lädt alle Eigentümer mindestens zwei Wochen im Voraus schriftlich ein, die Versammlung findet zu einem festgelegten Termin statt, eine Tagesordnung wird abgearbeitet, und am Ende werden Beschlüsse per Abstimmung gefasst und protokolliert. Grundlage dafür ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), das klare Regeln für Einladung, Ablauf und Beschlussfassung vorgibt. Die folgenden Abschnitte beantworten die wichtigsten Fragen rund um die Eigentümerversammlung in Berlin.

Wer muss zur WEG-Versammlung eingeladen werden?

Zur WEG-Versammlung muss jeder eingetragene Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft eingeladen werden, unabhängig davon, ob er die Wohnung selbst nutzt oder vermietet hat. Die Einladung erfolgt durch den Verwalter schriftlich und muss mindestens zwei Wochen vor dem Versammlungstermin zugehen. Ort, Zeit und die vollständige Tagesordnung müssen dabei angegeben sein.

Wichtig für Berliner Eigentümer: Wer seine Eigentumswohnung vermietet hat, bleibt weiterhin stimmberechtigtes Mitglied der Gemeinschaft. Mieter hingegen haben kein Teilnahmerecht und keine Stimme. Wird eine Wohnung von mehreren Personen gemeinsam gehalten, etwa bei Erbengemeinschaften, müssen diese einen gemeinsamen Vertreter benennen, der die Stimme einheitlich abgibt. Fehlt die Einladung auch nur an einen Eigentümer, kann das zur Anfechtbarkeit von Beschlüssen führen.

Wie läuft der Ablauf einer Eigentümerversammlung konkret ab?

Der Ablauf einer Eigentümerversammlung folgt einer festen Struktur: Zunächst wird die Beschlussfähigkeit festgestellt, dann werden die Tagesordnungspunkte der Reihe nach behandelt, Eigentümer diskutieren und stimmen ab, und zum Abschluss werden alle Beschlüsse protokolliert. Das Protokoll gilt als offizielles Dokument der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Im Detail sieht ein typischer Ablauf so aus:

1. Eröffnung und Feststellung der Beschlussfähigkeit: Der Verwalter eröffnet die Versammlung und prüft, ob genügend stimmberechtigte Eigentümer anwesend oder vertreten sind.
2. Genehmigung des letzten Protokolls: Das Protokoll der vorherigen Versammlung wird zur Kenntnis genommen und bei Bedarf korrigiert.
3. Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan: Der Verwalter legt die Jahresabrechnung vor und präsentiert den Wirtschaftsplan für das laufende Jahr.
4. Beschlussfassung zu Tagesordnungspunkten: Instandhaltungsmaßnahmen, Sonderumlagen, Verwalterbestellung und weitere Themen werden diskutiert und abgestimmt.
5. Verschiedenes: Eigentümer können Anregungen einbringen, jedoch keine Beschlüsse fassen, wenn das Thema nicht auf der Tagesordnung stand.
6. Protokollierung: Alle gefassten Beschlüsse werden im Beschlussbuch der Gemeinschaft festgehalten.

In Berlin finden Eigentümerversammlungen häufig in den Räumlichkeiten der Hausverwaltung oder in einem gemeinschaftlich genutzten Raum des Gebäudes statt. Seit der WEG-Reform 2020 ist auch eine rein virtuelle Teilnahme möglich, sofern alle Eigentümer zustimmen.

Welche Mehrheiten braucht man für WEG-Beschlüsse?

Für WEG-Beschlüsse gelten je nach Beschlussgegenstand unterschiedliche Mehrheitsanforderungen. Die einfache Stimmenmehrheit der anwesenden und vertretenen Eigentümer reicht für die meisten laufenden Verwaltungsangelegenheiten. Für bauliche Veränderungen oder grundlegende Änderungen der Gemeinschaftsordnung gelten strengere Anforderungen.

Im Überblick unterscheidet das WEG folgende Mehrheitsformen:

• Einfache Mehrheit: Mehr Ja-Stimmen als Nein-Stimmen, ausreichend für Routineentscheidungen wie Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan oder Beauftragung von Handwerkern.
• Doppelt qualifizierte Mehrheit: Mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile, erforderlich bei wesentlichen baulichen Veränderungen.
• Allstimmigkeit: Zustimmung aller Eigentümer, notwendig bei Eingriffen in das Sondereigentum einzelner oder bei Änderungen der Gemeinschaftsordnung, die einzelne Eigentümer stärker belasten.

Seit der WEG-Reform gilt: Privilegierte bauliche Veränderungen, etwa der Einbau einer Ladestation für Elektroautos oder Maßnahmen zur Barrierefreiheit, können von einzelnen Eigentümern auf eigene Kosten mit einfacher Mehrheit durchgesetzt werden. Das ist besonders für Berliner Eigentümer relevant, die ihre Eigentumswohnung in Berlin modernisieren möchten.

Was passiert, wenn man nicht an der Versammlung teilnehmen kann?

Wer nicht an der Eigentümerversammlung teilnehmen kann, hat zwei Möglichkeiten: Er kann einem anderen Eigentümer oder einer beliebigen Person schriftlich Vollmacht erteilen, damit diese in seinem Namen abstimmt. Alternativ kann er bei der Hausverwaltung anfragen, ob eine schriftliche Stimmabgabe im Vorfeld möglich ist.

Die Vollmacht muss schriftlich erteilt werden und sollte klar regeln, ob der Bevollmächtigte frei entscheiden oder nach konkreten Vorgaben abstimmen soll. In der Praxis bevollmächtigen viele Berliner Eigentümer ihren Verwalter direkt, was zulässig ist, sofern keine Interessenkonflikte bestehen. Wer weder teilnimmt noch eine Vollmacht erteilt, verliert sein Stimmrecht für diese Versammlung. Die gefassten Beschlüsse gelten dann trotzdem, auch für abwesende Eigentümer.

Können WEG-Beschlüsse angefochten werden?

Ja, WEG-Beschlüsse können angefochten werden, wenn sie gegen das Gesetz, die Gemeinschaftsordnung oder die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstoßen. Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung beim zuständigen Amtsgericht eingereicht werden. Diese Frist ist zwingend und nicht verlängerbar.

Anfechtungsgründe können sein:

• Formfehler bei der Einladung, zum Beispiel zu kurze Einladungsfrist oder fehlende Tagesordnungspunkte
• Beschlüsse, die einzelne Eigentümer ohne sachlichen Grund benachteiligen
• Abstimmungen über Punkte, die nicht auf der Tagesordnung standen
• Verstöße gegen die Gemeinschaftsordnung oder zwingende gesetzliche Vorschriften

Wichtig: Anfechtbar bedeutet nicht automatisch nichtig. Ein anfechtbarer Beschluss bleibt so lange wirksam, bis ein Gericht ihn aufhebt. Nur bestimmte schwerwiegende Mängel, etwa ein Beschluss, der gegen den Kern des Wohnungseigentumsrechts verstößt, führen zur Nichtigkeit von Anfang an. Wer eine Anfechtung erwägt, sollte rechtlichen Rat einholen, da die Monatsfrist keine Ausnahmen kennt.

Wann ist eine außerordentliche Eigentümerversammlung nötig?

Eine außerordentliche Eigentümerversammlung ist nötig, wenn dringende Angelegenheiten entstehen, die nicht bis zur nächsten ordentlichen Jahresversammlung warten können. Typische Anlässe sind Notfallreparaturen, unvorhergesehene größere Schäden am Gemeinschaftseigentum oder dringende Entscheidungen über die Hausverwaltung.

Eigentümer, die gemeinsam mehr als 25 Prozent der Miteigentumsanteile halten, können vom Verwalter die Einberufung einer außerordentlichen Versammlung verlangen. Kommt der Verwalter diesem Verlangen nicht nach, können die betreffenden Eigentümer die Versammlung selbst einberufen. In der Praxis sind außerordentliche Versammlungen in Berliner Wohnungseigentümergemeinschaften häufig dann nötig, wenn:

• ein erheblicher Wasserschaden oder ein Brandschaden sofortige Entscheidungen über Reparaturmaßnahmen erfordert
• der bisherige Verwalter abberufen werden soll und ein neuer bestellt werden muss
• eine unvorhergesehene Sonderumlage beschlossen werden muss
• rechtliche Streitigkeiten mit Dritten eine schnelle Entscheidung der Gemeinschaft erfordern

Auch für außerordentliche Versammlungen gelten die normalen Einladungsfristen von mindestens zwei Wochen, es sei denn, ein echter Notfall macht eine kürzere Frist unvermeidlich. In solchen Ausnahmefällen sollte die Verkürzung der Frist gut dokumentiert und begründet werden.

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Hinweis: Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Projekten in Berlin sprechen Sie uns gerne direkt an.

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