Was mit einer Eigentumswohnung in Berlin bei einer Scheidung passiert, hängt davon ab, wem die Wohnung rechtlich gehört und wie die Vermögensverhältnisse zwischen den Ehepartnern geregelt sind. Gehört die Wohnung nur einem Partner, bleibt sie in dessen Eigentum. Gehört sie beiden gemeinsam, muss eine Einigung über Verkauf, Übernahme oder andere Lösungen gefunden werden. Die folgenden Abschnitte beantworten die wichtigsten Fragen rund um das Thema Eigentumswohnung und Scheidung in Berlin.
Wem gehört die Eigentumswohnung nach der Scheidung?
Nach einer Scheidung gehört die Eigentumswohnung dem Partner, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Steht nur ein Name im Grundbuch, bleibt die Wohnung dessen Eigentum, auch wenn der andere Partner während der Ehe mitgezahlt hat. Sind beide Partner eingetragen, gehört die Wohnung weiterhin beiden zu gleichen oder vereinbarten Teilen.
Das Grundbuch ist das entscheidende Dokument bei der Frage des Eigentums. Eine mündliche Absprache oder gemeinsame Ratenzahlungen ändern nichts an der rechtlichen Eigentümerstellung. Wer also nicht im Grundbuch steht, hat keinen direkten Eigentumsanspruch, kann aber unter Umständen finanzielle Ausgleichsansprüche geltend machen, etwa über den Zugewinnausgleich.
Wichtig zu wissen: Der Besitz der Wohnung und das Nutzungsrecht während der Trennungszeit sind von der Eigentumsfrage zu trennen. Ein Familiengericht kann einem Partner vorübergehend das alleinige Nutzungsrecht zusprechen, etwa wenn gemeinsame Kinder im Haushalt leben.
Was passiert mit einer gemeinsam gekauften Wohnung in Berlin?
Haben beide Ehepartner die Wohnung gemeinsam gekauft und sind beide im Grundbuch eingetragen, entsteht nach der Scheidung eine sogenannte Bruchteilsgemeinschaft. Beide Partner bleiben Miteigentümer und müssen sich gemeinsam über die weitere Verwendung der Wohnung einigen. Eine einseitige Kündigung oder ein Alleinentscheid ist rechtlich nicht möglich.
In der Praxis gibt es drei häufige Lösungswege:
- Einer der Partner übernimmt die Wohnung und zahlt den anderen aus, indem er dessen Anteil zum aktuellen Marktwert kauft.
- Die Wohnung wird gemeinsam verkauft und der Erlös wird entsprechend der Eigentumsanteile aufgeteilt.
- Die Wohnung wird vermietet, wenn beide Partner einverstanden sind und die Mieteinnahmen aufteilen möchten.
Einigen sich die Partner nicht, kann jeder Miteigentümer eine sogenannte Teilungsversteigerung beantragen. Dabei wird die Wohnung zwangsversteigert, was in der Regel zu einem deutlich niedrigeren Erlös führt als ein regulärer Verkauf. Diese Option sollte daher als letztes Mittel betrachtet werden.
Wie wird der Wert der Wohnung bei einer Scheidung ermittelt?
Der Wert einer Eigentumswohnung bei einer Scheidung wird in der Regel durch ein unabhängiges Gutachten eines zertifizierten Immobiliensachverständigen ermittelt. Der Gutachter bewertet die Wohnung anhand von Lage, Größe, Zustand, Ausstattung und aktuellen Vergleichspreisen auf dem Berliner Immobilienmarkt.
Alternativ können sich beide Partner auf einen gemeinsamen Makler oder Sachverständigen einigen, der eine Marktpreiseinschätzung erstellt. Dies ist kostengünstiger als ein formelles Gutachten, hat aber vor Gericht weniger Beweiskraft.
Für den Zugewinnausgleich ist nicht nur der aktuelle Wert entscheidend, sondern auch der Wert der Wohnung zum Zeitpunkt der Eheschließung. Die Wertsteigerung während der Ehezeit ist der relevante Betrag für die Ausgleichsberechnung. Gerade in Berlin, wo die Immobilienpreise in den letzten Jahren stark gestiegen sind, kann dieser Unterschied erheblich sein.
Was ist der Zugewinnausgleich und wie betrifft er die Wohnung?
Der Zugewinnausgleich ist ein gesetzlicher Anspruch, der bei Scheidungen im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft greift. Er stellt sicher, dass beide Partner gleichmäßig am während der Ehe gemeinsam erwirtschafteten Vermögenszuwachs beteiligt werden. Eine Eigentumswohnung, die während der Ehe an Wert gewonnen hat, fließt in diese Berechnung ein.
Konkret funktioniert das so: Das Anfangsvermögen jedes Partners zu Beginn der Ehe wird dem Endvermögen zum Zeitpunkt der Scheidung gegenübergestellt. Hat ein Partner mehr Zugewinn erzielt als der andere, muss er die Hälfte der Differenz ausgleichen. Wenn die Wohnung nur einem Partner gehört, aber während der Ehe stark an Wert gestiegen ist, kann der andere Partner einen erheblichen Ausgleichsanspruch haben.
Haben die Ehepartner einen Ehevertrag geschlossen, der den Zugewinnausgleich ausschließt oder modifiziert, gelten die dort vereinbarten Regelungen. Ohne Ehevertrag greift automatisch die gesetzliche Zugewinngemeinschaft.
Sollte man die Wohnung nach der Scheidung verkaufen oder behalten?
Ob man die Wohnung nach einer Scheidung verkaufen oder behalten sollte, hängt von der finanziellen Situation, dem emotionalen Bezug zur Immobilie und der praktischen Nutzbarkeit ab. Es gibt keine universell richtige Antwort, aber bestimmte Faktoren sprechen klar für die eine oder andere Entscheidung.
Gründe für den Verkauf der Wohnung
- Beide Partner möchten einen klaren finanziellen Schlussstrich ziehen.
- Keiner der Partner kann den laufenden Kredit alleine tragen.
- Der Berliner Immobilienmarkt bietet aktuell einen günstigen Verkaufszeitpunkt.
- Die gemeinsame Verwaltung der Immobilie würde dauerhaften Konflikt bedeuten.
Gründe für das Behalten der Wohnung
- Ein Partner kann die Wohnung finanziell übernehmen und möchte dort wohnen bleiben.
- Kinder sind im Haushalt und Stabilität ist ein vorrangiges Ziel.
- Die Wohnung wird als Kapitalanlage vermietet und wirft regelmäßige Erträge ab.
- Ein Verkauf würde steuerliche Nachteile auslösen, etwa wenn die Zehnjahresfrist für die Spekulationssteuer noch nicht abgelaufen ist.
Wer Eigentumswohnungen in Berlin als Kapitalanlage betrachtet, sollte vor einer Entscheidung eine unabhängige Immobilien- und Steuerberatung in Anspruch nehmen.
Was passiert mit dem Immobilienkredit bei einer Scheidung?
Der Immobilienkredit bleibt bei einer Scheidung zunächst unverändert bestehen. Haben beide Partner den Kreditvertrag gemeinsam unterschrieben, haften beide weiterhin gesamtschuldnerisch gegenüber der Bank, unabhängig davon, wer in der Wohnung wohnt oder wem sie rechtlich zugesprochen wird. Die Scheidung selbst ändert nichts an den vertraglichen Verpflichtungen gegenüber dem Kreditgeber.
Übernimmt ein Partner die Wohnung, muss er die Bank um eine Schuldübernahme bitten. Die Bank prüft dann, ob der verbleibende Partner allein kreditwürdig ist. Stimmt die Bank zu, wird der andere Partner aus der Haftung entlassen. Stimmt sie nicht zu, bleiben beide Partner Kreditnehmer, was zu erheblichen Problemen führen kann, wenn Zahlungen ausbleiben.
Wird die Wohnung verkauft, wird der Kredit in der Regel aus dem Verkaufserlös abgelöst. Ist der Erlös niedriger als die Restschuld, entsteht eine sogenannte Negative-Equity-Situation, bei der beide Partner weiterhin für die Differenz haften. In diesem Fall ist eine frühzeitige Abstimmung mit der Bank unbedingt empfehlenswert.
Wie VENTIS bei Ihrer Immobilienfrage in Berlin helfen kann
Eine Scheidung ist eine belastende Situation, und die Frage, was mit der gemeinsamen Wohnung passiert, ist oft eine der schwierigsten Entscheidungen dabei. Wir bei VENTIS kennen den Berliner Immobilienmarkt aus jahrzehntelanger Erfahrung und helfen Ihnen dabei, fundierte Entscheidungen zu treffen, ob es um den Verkauf, die Übernahme oder die Neuausrichtung Ihrer Immobiliensituation geht.
Was wir für Sie tun können:
- Marktgerechte Einschätzung des aktuellen Werts Ihrer Eigentumswohnung in Berlin auf Basis realer Marktdaten
- Beratung zu Neubauprojekten in Berlin und an der Ostsee, wenn ein Neustart mit einer eigenen Immobilie der richtige Schritt ist
- Transparente Informationen zu Grundrissen, Lagen und Ausstattungsstandards für Käufer und Investoren
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